Контроль арендной платы в США - Rent control in the United States

Под контролем над арендной платой в США понимаются законы или постановления, которые устанавливают контроль над арендной платой за жилое жилье в качестве верхнего предела цен . Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество единиц арендуемого жилья.

В более широком смысле термин «контроль арендной платы» описывает несколько типов контроля над ценами:

"строгие потолки цен", также известные как системы " замораживания ренты ", или " абсолютный " или " первый " контроль ренты, при котором вообще не допускается увеличение ренты (рента, как правило, замораживается по ставке, существовавшей, когда закон был введен в действие)
«контроль вакантных площадей», также известный как « строгий » или « строгий » контроль арендной платы, при котором арендная плата может расти, но продолжает регулироваться в промежутках между арендами (новый арендатор платит почти такую же арендную плату, как и предыдущий арендатор) и
«вакансия дерегулирование», также известный как « сдаче в аренду » или « второго поколения » контроля арендной платы, что ограничивает рост цен в течение аренды, но позволяет арендной платы подняться рыночной ставки между держаний (новые арендаторы платят арендную ставку на рынке, но рост ограничен пока они остаются).

По состоянию на 2019 год в пяти штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси , Мэриленд , Орегон ) и округе Колумбия есть районы, в которых действует определенная форма контроля арендной платы за жилую недвижимость (для обычных строений, за исключением мобильных домов ). Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован. Для населенных пунктов с контролем за арендной платой он часто покрывает значительную часть арендных площадей этого города: например, на некоторых из крупнейших рынков: в Нью-Йорке в 2011 году 45% арендных единиц были либо «стабилизированы», либо «контролируемая арендная плата» (это разные правовые классификации в Нью-Йорке) в округе Колумбия в 2014 году чуть более 50% арендных единиц находилось под контролем арендной платы, в Сан-Франциско по состоянию на 2014 год около 75% всех арендованных единиц сдавалось в аренду под контролем, а в Лос-Анджелесе в 2014 году 80% многоквартирных домов находились под контролем арендной платы.

В 2019 году законодательный орган Орегона принял закон, согласно которому штат первым в стране принял политику контроля арендной платы на уровне штата. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы до инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля за вакансиями (рыночная ставка между арендуемыми квартирами), освобождает от нового строительства в течение 15 лет и сохраняет в неизменном виде действующий в настоящее время государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (приоритетное исключение на уровне штата).

История

В Соединенных Штатах во время Первой мировой войны арендная плата «контролировалась» посредством сочетания общественного давления и усилий местных комитетов по борьбе с спекуляцией ренты. Между 1919 и 1924 годами в ряде городов и штатов были приняты законы о контроле за арендной платой и выселением. Современный контроль арендной платы был впервые принят в ответ на нехватку жилья во время Великой депрессии и Второй мировой войны. Из-за этой нехватки и общего экономического кризиса в стране федеральное правительство в 1942 году призвало к введению чрезвычайного контроля цен на потребительские товары и контроля арендной платы. Однако не все штаты решили применять эти законы о контроле за арендной платой.

Лишь в 1970-х годах, во время экономического спада, Ричард Никсон временно ввел национальный контроль над заработной платой и ценами для борьбы с гиперинфляцией, но это длилось недолго и начало постепенно прекращаться в 1973 году. Тем не менее, арендаторы, особенно в Беркли, продолжали организовываться. и внесла стабилизацию арендной платы в бюллетень L972 от 6 июня 1973 года. Они победили, и Беркли стал первым городом в Калифорнии, где со времен Второй мировой войны был установлен контроль над арендной платой. За ними последовали и другие города по всей стране, и некоторые из них до сих пор действуют или были повторно введены в определенных городах с большим количеством арендаторов , таких как Нью-Йорк , Сан-Франциско , Лос-Анджелес , Вашингтон, округ Колумбия , и Окленд, Калифорния . Многие небольшие сообщества также контролируют арендную плату - особенно в калифорнийских городах Санта-Моника , Беркли и Западный Голливуд, а также во многих небольших городках Нью-Джерси . В начале 1990-х годов контроль арендной платы в некоторых городах, таких как Бостон и Кембридж, штат Массачусетс , был отменен референдумом на уровне штата . Согласно исследованию Центра недвижимости Массачусетского технологического института, когда в Кембридже закончился контроль за арендной платой, в городе произошло 20% -ное увеличение объемов нового строительства и повышение стоимости собственности.

История показывает, что эти правила постоянно меняются и адаптируются к таким ситуациям, как стихийные бедствия, экономические кризисы и пандемии. Эти изменения не всегда выглядят одинаково и различаются в зависимости от штата и города. Например, из-за COVID-19 в Окленде, Калифорния, был введен мораторий на предотвращение выселений, который закончился в феврале 2021 года. В то время как в Массачусетсе мораторий на выселение закончился 17 октября 2020 года, и был мораторий CDC, который остановил физическое выселение. в случаях, когда арендаторам была задолженность по арендной плате из-за болезни или потери работы до 31 декабря 2020 года.

Нью-Йорк

Штат Нью-Йорк имеет самую долгую историю контроля арендной платы с 1943 года. В Нью-Йорке проживает большинство единиц, на которые распространяется контроль арендной платы. Законы о контроле за арендной платой оставались в силе на протяжении десятилетий в Нью-Йорке из-за неадекватного предложения «достойного, доступного жилья». Ухудшение на рынке аренды привело к принятию Закона о стабилизации арендной платы 1969 года, который был направлен на увеличение количества доступных для аренды единиц жилья. Существующая система очень сложна, и большинство арендаторов, находящихся под защитой, - пожилые люди. Уильям А. Мозес , основатель Программы улучшения жилищного строительства , торговой ассоциации, представляющей владельцев более 4000 многоквартирных домов в Нью-Йорке, сказал в 1983 году, что контроль за арендной платой был «основной причиной ухудшения состояния района» и что, по крайней мере, Без этого в Нью-Йорке было бы построено 300 000 квартир. Моисей утверждал, что землевладельцы могут не содержать свою собственность, если им не позволят собирать адекватную арендную плату. Ученый в области городского планирования Питер Маркузе сказал в 1983 году, что контроль арендной платы не был причиной того, что некоторые арендодатели отказывались от своей собственности в Нью-Йорке на низком уровне рынка - вместо этого такой отказ был вызван неспособностью арендаторов с низким доходом платить максимальную арендную плату, разрешенную в соответствии с законодательством. закон. В 2019 году Нью-Йорк расширил контроль за арендной платой, чтобы охватить другие муниципалитеты, благодаря принятию Закона 2019 года о стабильности жилья и защите арендаторов. С тех пор противники утверждали, что эти новые правила контроля арендной платы препятствуют инвестициям в многоквартирную недвижимость в Нью-Йорке. Законы Нью-Йорка о контроле за арендной платой также подвергались критике за непреднамеренную выгоду для состоятельных арендаторов, которые в противном случае могли бы не нуждаться в арендной помощи. Кроме того, опрос владельцев недвижимости, которые владеют или управляют квартирами со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке, показал, что правила аренды приведут к меньшему количеству несущественных улучшений и профилактического обслуживания в их зданиях.

Калифорния

В Калифорнии введение муниципального контроля над арендной платой последовало за высокой инфляцией 1970-х годов (что привело к постоянному росту арендной платы) и Постановлению 13 в масштабах штата 1979 года , которое установило ставку налога на недвижимость на уровне 1% и ограничило ежегодное повышение на уровне 2%. Возглавляя кампанию по введению в действие Предложения 13, калифорнийский политик Ховард Джарвис пытался убедить арендаторов проголосовать за Предложение 13, утверждая, что арендодатели передадут арендаторам экономию налогов; когда большинству не удалось этого сделать, это стало дополнительным мотивирующим фактором для контроля над арендной платой.

В 1985 году Калифорния приняла Закон Эллиса , лишившего муниципалитеты возможности запрещать изъятие собственности из сферы аренды после того, как Верховный суд Калифорнии в деле Нэш против города Санта-Моника постановил, что муниципалитеты могут препятствовать тому, чтобы домовладельцы «уходили из бизнеса» и отказывались от нее. их недвижимость на рынке аренды. Новое исследование призывает к реформе закона Эллиса

В 1995 году в пяти городах Калифорнии ( Западный Голливуд , Санта-Моника , Беркли , Восточный Пало-Альто и Котати ) действовали законы о строгом контроле арендной платы или о контроле за вакансиями , когда AB 1164 (известный как Закон об аренде жилья Коста-Хокинс) ) упразднил некоторые элементы постановлений о контроле за арендной платой и отменил строгий контроль за арендной платой в Калифорнии (за исключением особых случаев, таких как парки передвижных домов ).

В 2018 году в рамках общегосударственной инициативы ( Предложение 10 ) была предпринята попытка отменить закон Коста-Хокинс, который, в случае его принятия, позволил бы городам и муниципалитетам ввести в действие «строгие» системы или системы «контроля вакансий», позволяющие применять контроль арендной платы к зданиям. построены после 1995 года и позволили бы контролировать арендную плату в отношении домов на одну семью. Все это в настоящее время запрещено компанией Costa-Hawkins. Предложение не выдержало 59% против 41%. Еще одна попытка разрешить больший контроль над арендной платой, Предложение 21 Калифорнии 2020 г. , не увенчалась успехом.

Мобильные дома

В некоторых регионах законы о контроле за арендной платой чаще принимаются для парков мобильных домов . Эти законы привели к тому, что жители владеют своими домами при аренде земли, на которой расположен дом, дороговизна переезда мобильных домов и потеря стоимости дома при переезде. В Калифорнии, например, есть только 13 местных законов о контроле за арендной платой за квартиру, но более 100 местных законов о контроле за арендой мобильных домов. С 1991 года в Калифорнии не было построено ни одного нового парка передвижных домов.

Закон

Законы о контроле за арендной платой определяют, какие арендные единицы затронуты, и могут распространяться только на более крупные комплексы или единицы старше определенной даты. Чтобы попытаться не препятствовать инвестициям в новый жилищный фонд, законы о контроле за арендной платой часто исключают новое строительство. Например, Постановление о стабилизации арендной платы Сан-Франциско освобождает от налога все единицы, построенные после 1979 года. Штат Нью-Йорк обычно освобождает от налога единицы, построенные после 1974 года в любом месте штата (хотя владельцы могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы).

Частота и степень повышения арендной платы обычно ограничиваются уровнем инфляции, определяемым Индексом потребительских цен США, или его частью. Сан-Франциско, например, допускает ежегодное повышение арендной платы на 60% от ИПЦ, но не более чем на 7%.

Законы о контроле за арендной платой часто принимаются невыборными комиссиями по контролю за арендной платой. Должностные лица в городском правительстве назначают членов совета, что гарантирует, что смешанное количество арендаторов и владельцев собственности уравновесит их выгоды. Как указано в исследовании Гудмана, типичный совет по контролю за арендной платой в Нью-Йорке состоит из двух арендаторов, двух домовладельцев и одного домовладельца. (Gilderbloom & Markham, 1996).

Федеральный закон

Регулирование арендной платы в США является проблемой для каждого штата. В 1921 году Верховный суд США по делу Блок против Хирша большинством голосов постановил, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры было конституционным, но вскоре после этого в 1924 году в деле Честлтон корп против Синклера то же самое. закон был единогласно отменен Верховным судом. После Нового курса 1930-х годов Верховный суд перестал вмешиваться в социально-экономическое законодательство, и все большее число штатов принимало правила. В деле 1986 года Фишер против города Беркли Верховный суд США постановил, что между контролем за арендной платой и Законом Шермана нет никакой несовместимости .

Государственное и местное право

Орегон - единственный штат, в котором действует закон о контроле за арендной платой, принятый в 2019 году. В четырех других штатах - Калифорнии , Нью-Йорке , Нью-Джерси и Мэриленде - есть районы, в которых действует определенная форма контроля за арендной платой. Округ Колумбия также имеет контроль за арендную плату для некоторых арендных единиц; собственность, находящаяся в государственной собственности или при содействии, собственность, построенная в 1978 году или позже, а также собственность, находящаяся в собственности владельца с менее чем пятью арендуемыми объектами, освобождены от действия закона DC о контроле за арендной платой.

Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован.

По состоянию на 2019 год около 182 муниципалитетов США имеют контроль за арендной платой: 99 в Нью-Джерси, 63 в Нью-Йорке, 18 в Калифорнии, один в Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия . Пять самых густонаселенных городов с контролем за арендной платой: Нью-Йорк ; Лос-Анджелес ; Сан-Франциско ; Окленд ; и Вашингтон, округ Колумбия. Единственным муниципалитетом Мэриленда, контролирующим арендную плату, является Такома-Парк .

Влияние

Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество жилья. Обзор экономической литературы, проведенный Блэром Дженкинсом в 2009 году, показал, что «экономисты пришли к редкому консенсусу: контроль арендной платы создает гораздо больше проблем, чем решает». В анализе совокупности экономических исследований по контролю за арендной платой, проведенного Питером Татианом в Urban Institute за 2013 год ( аналитический центр, описываемый как «либеральный» и «независимый»), он заявил, что «вывод, похоже, таков, что стабилизация арендной платы не работает». они хорошо защищают своих предполагаемых бенефициаров - бедных или уязвимых арендаторов - потому что получение льгот очень случайное », и пришел к выводу, что:« Учитывая текущие исследования, кажется, что мало что можно сказать в пользу арендной платы. контроль." Два экономиста из противоположных сторон политического спектра, лауреат Нобелевской премии Пол Кругман (который идентифицирует себя как американский либерал или европейский социал-демократ ) и Томас Соуэлл (который заявил, что « либертарианец » может лучше всего описать его взгляды), оба критиковали регулирование арендной платы как плохая экономика, которая, несмотря на ее благие намерения, ведет к созданию меньшего количества жилья, повышает цены и усугубляет разрушение городов . В 1946 году экономисты Милтон Фридман и Джордж Дж. Стиглер писали : «Таким образом, потолки арендной платы вызывают случайное и произвольное распределение пространства, неэффективное использование пространства, задержку нового строительства и неограниченное сохранение потолка арендной платы или субсидирование нового строительства и будущая депрессия в жилом доме ».

Исторически существовало два типа контроля арендной платы - контроль вакантных площадей (где уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается ли арендатор в квартире или нет) и отказ от контроля за вакансией (когда уровень арендной платы контролируется только в то время как существующий арендатор). остается в блоке). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа (законопроект Коста / Хокинс в том же году отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование, проведенное в 1990 году в Санта-Монике, Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более длительная стабильность). Однако такая политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых арендных единиц.

Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, имеющих положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными районами прилегающих юрисдикций (два из которых разрешили отмену контроля за вакансиями, включая Лос-Анджелес, и два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакантных площадей имели более низкую арендную плату и более длительный срок владения, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысили стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов с контролируемой вакантностью было создано меньше новых арендных единиц.

Исследование, в котором сравнивалось влияние местных мер контроля арендной платы (как контроль за вакансиями, так и отказ от контроля за вакансиями) с другими мерами местного управления ростом в 490 городах и округах Калифорнии (включая все крупнейшие), показало, что контроль за арендной платой был сильнее, чем индивидуальные ограничения на использование земли ( но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества сдаваемых в аренду единиц, построенных в период с 1980 по 1990 год. Эти меры (как контроль арендной платы, так и управление ростом) помогли переместить новое строительство из мегаполисов в внутренние районы штата с низким доходом и особенно затронуты меньшинства.

В 1994 году избиратели Сан-Франциско выступили с инициативой голосования, которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в него небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города в то время). . В 2017 году Стэнфордский исследователь экономики Ребекка Даймонд и другие опубликовали исследование, в котором изучалось влияние этого конкретного закона о контроле арендной платы на арендные единицы, недавно контролируемые по сравнению с единицами аналогичного типа (многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами), не находящиеся под контролем арендной платы ( построенный после 1980 года), а также влияние этого закона на общий объем арендной платы в городе и на общие цены на аренду в городе за период с 1995 по 2012 год. Они обнаружили, что, хотя законы Сан-Франциско о контроле за арендной платой приносили пользу арендаторам, которые контролировали арендную плату единиц, это также привело к тому, что арендодатели удалили 30% объектов, включенных в исследование, с рынка аренды (путем преобразования в кондоминиумы или ТИЦ ), что привело к сокращению общего количества арендных единиц по всему городу на 15% и увеличению арендной платы по всему городу на 7%. . Авторы заявили, что «эта замена арендуемого жилья, занимаемого владельцами, и элитного нового строительства, вероятно, послужила толчком для джентрификации Сан-Франциско, поскольку эти типы недвижимости обслуживают людей с более высоким доходом». Авторы также отметили, что «... принуждение домовладельцев к страхованию от повышения арендной платы приводит к большим убыткам арендаторов. Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, было бы более желательно предложить эту субсидию в форме правительства. субсидия или налоговый кредит. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домохозяйства желаемой страховкой ».

Рынок аренды жилья страдает от асимметрии информации и высоких транзакционных издержек . Как правило, арендодатель имеет больше информации о доме, чем потенциальный арендатор может обоснованно обнаружить. Более того, как только арендатор переезжает, затраты на переезд очень высоки. Недобросовестные арендодатели могут скрыть недостатки и, если арендатор пожалуется, пригрозить повысить арендную плату по окончании срока аренды . При контроле арендной платы арендаторы могут требовать устранения скрытых дефектов, если они существуют, в соответствии с требованиями строительных норм , не опасаясь ответного повышения арендной платы. Таким образом, контроль за арендной платой мог бы отчасти компенсировать неэффективность жилищного рынка. В старых зданиях контроль за арендной платой может расширить стимулы для ремонта отдельных единиц: арендаторы могут вкладывать капитал и собственные деньги в улучшение своих домов, если они защищены от домовладельцев, пытающихся получить добавленную стоимость, в то время как снятие контроля над свободными площадями сохраняет финансовый стимул арендодателей к ремонту свободные квартиры, потому что это позволяет им повторно сдавать в аренду по рыночной стоимости.

Согласно обзору нового исследования Ребекки Даймонд за 2018 год, новое исследование показало, что контроль арендной платы приносит пользу арендаторам в краткосрочной перспективе, но имеет неблагоприятные последствия для арендаторов и стабильности района в долгосрочной перспективе, снижая доступность по цене, увеличивая джентрификацию и создавая негативные последствия. вторичные эффекты для близлежащих районов. Арендодатели часто реагировали на политику контроля арендной платы, преобразовывая арендную плату в здания, освобожденные от контроля арендной платы, или позволяя арендной плате снижаться.

В рабочем документе NBER за 2019 год, в котором оценивалась эффективность различных государственных политик обеспечения доступности жилья, было обнаружено, что более адресный контроль за арендной платой (в отношении самых нуждающихся домохозяйств) может способствовать повышению благосостояния. В исследовании 2021 года была смоделирована политика контроля арендной платы и обнаружено, что она может повышать цены на жилье и сокращать количество жилья, но что «хорошо продуманный контроль арендной платы может помочь директивным органам стабилизировать динамику рынка жилья, даже не создавая искажений на рынке жилья».

Комментарий

В 2000 году обозреватель New York Times и экономист Принстонского университета Пол Кругман опубликовал часто цитируемую колонку о контроле за арендной платой. Он писал: «Анализ регулирования ренты - один из наиболее понятных вопросов во всей экономике, и - во всяком случае среди экономистов - один из наименее спорных. В 1992 году опрос Американской экономической ассоциации показал, что 93 процента ее членов согласны с этим. что «потолок арендной платы снижает качество и количество жилья».

В свете недавней законодательной деятельности и инициатив по проведению голосования несколько редакционных коллегий высказались по поводу контроля за арендной платой. В марте 2019 года газета Chicago Tribune отметила: «Расходы по контролю арендной платы будут нести весь город таким образом, что со временем Чикаго станет хуже. Даже для многих арендаторов». В сентябре 2019 года газета Washington Post утверждала: «Законы о контролируемой арендной плате могут быть полезны для некоторых привилегированных бенефициаров, которые часто не являются теми, кому действительно нужна помощь. Но они вредны для многих других». В сентябре 2019 года Wall Street Journal писала: «Экономисты всех мастей согласны с тем, что контроль арендной платы не работает. Согласно опросу IGM Forum, проведенному в 2012 году, лишь 2% считают, что он имеет положительный эффект».

Активисты по защите прав арендаторов утверждают, что контроль арендной платы необходим во времена долгосрочной нехватки жилья (см. Дефицит жилья в Калифорнии ), чтобы уменьшить человеческие страдания, вызванные повышением арендной платы и бездомностью, возникающей в результате выселения людей, которые больше не могут позволить себе повышение арендной платы. Милтон Фридман утверждал, что контроль арендной платы ограничивает права собственности владельцев собственности, поскольку ограничивает их действия со своей собственностью, требуя подачи петиций и других процедур по закону до принятия мер против арендатора.

Смотрите также

Люди

Дон А. Аллен , член Ассамблеи штата Калифорния и городского совета Лос-Анджелеса в 1940-х и 1950-х годах, призвал отменить контроль за арендной платой в военное время в Лос-Анджелесе.

Languages

In other projects