Регулирование арендной платы - Rent regulation

Знак протеста на митинге за права арендаторов в Нью-Йорке

Регулирование арендной платы - это система законов , находящихся в ведении суда или государственного органа, которая направлена ​​на обеспечение доступности жилья и аренды на рынке аренды жилья. Как правило, система регулирования арендной платы включает:

  • Контроль над ценами , ограничения на арендную плату, которую может взимать арендодатель, обычно называемый контролем арендной платы или стабилизацией арендной платы.
  • Контроль за выселением : кодифицированные стандарты, в соответствии с которыми домовладелец может прекратить аренду.
  • Обязанности арендодателя или арендатора в отношении надлежащего ухода за недвижимостью
  • Система надзора и правоприменения со стороны независимого регулирующего органа и омбудсмена

Свободный термин «контроль арендной платы» охватывает спектр регулирования, который может варьироваться от установления абсолютной суммы арендной платы, которая может взиматься без разрешенного увеличения, до установления различных ограничений на сумму, которую может увеличиваться арендная плата; эти ограничения могут сохраняться между периодами аренды или могут применяться только в течение срока аренды. По состоянию на 2016 год по крайней мере в 14 из 36 стран ОЭСР в той или иной форме действует контроль арендной платы, в том числе в четырех штатах США.

Регулирование арендной платы является одним из нескольких видов политики, предлагаемых для повышения доступности жилья , наряду с субсидиями (включая ваучеры и налоговые льготы ) и политикой, направленной на расширение предложения жилья . Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество единиц арендуемого жилья.

Формы регулирования арендной платы

Свободный термин «контроль за арендной платой» может применяться к нескольким типам контроля над ценами :

  • «строгие потолки цен », также известные как аренда замораживающих систем, или абсолютное или первое поколение аренды управление, в которых не увеличивается в аренде не допускаются на всех (аренду , как правило , замораживают при существующей , когда был принят закон скорости)
    Ценовой потолок создаст дефицит между Qs и Qd.
  • «контроль вакансий», также известный как строгий или строгий контроль арендной платы, при котором арендная плата может расти, но продолжает регулироваться в периоды между арендами (новый арендатор платит почти такую ​​же арендную плату, как и предыдущий арендатор) и
  • «вакансия дерегулирование», также известный как аренды или второго поколения контроля арендной платы, что ограничивает рост цен в течение аренды, но позволяет арендной платы подняться рыночной ставки между держаний (новые арендаторы платят арендную ставку на рынке, но рост ограничен до тех пор , как они оставаться).

Экономика

Теория

"Как только земля в какой-либо стране становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где никогда не сеяли, и требуют ренты даже за свои естественные продукты. Лес в лесу, трава поле и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только хлопот по их сбору, приходили даже к нему, чтобы установить дополнительную цену за них. Затем он должен был заплатить за разрешение на их сбор; и должен отдать землевладельцу часть того, что его труд собирает или производит. Эта часть или, что то же самое, цена этой части, составляет земельную ренту ... . "

Адам Смит , Богатство народов (1776 г.), книга I, глава 6

Контроль над арендной платой остается наиболее спорным элементом системы регулирования арендной платы. Исторически сложилось так, что экономисты, такие как Адам Смит и Давид Рикардо, рассматривали землевладельцев как производящих очень мало ценного, и поэтому считали ренту эксплуататорской концепцией. (Экономисты отмечают, что налог на стоимость земли - это способ уловить эту незаработанную стоимость.) Современные меры контроля арендной платы (иногда называемые выравниванием арендной платы или стабилизацией арендной платы) предназначены для защиты арендаторов частной жилой недвижимости от чрезмерного повышения арендной платы путем обязательного постепенного повышения арендной платы, в то же время гарантируя, что арендодатели получат доход от своих инвестиций, который контролирующий орган считает справедливым.

Ряд экономистов- неоклассиков и кейнсианцев говорят, что некоторые формы регулирования арендной платы создают дефицит и усугубляют дефицит на рынке жилья, препятствуя частным инвестициям на рынке аренды. Кроме того, это приведет к потере мертвого веса и неэффективности, поскольку некоторая часть потерь из-за предельных цен больше никогда не будет восстановлена. Этот анализ был нацелен на номинальное замораживание арендной платы, и проведенные исследования были в основном сосредоточены на арендных ценах на Манхэттене или в других местах в Соединенных Штатах.

Шведский экономист Ассар Линдбек , эксперт по жилищному строительству, сказал, что «контроль арендной платы является наиболее эффективным из известных в настоящее время методов уничтожения города - за исключением бомбардировок».

Калифорнийские исследования

Исторически существовало два типа контроля арендной платы - контроль вакантных площадей (где уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается ли арендатор в квартире или нет) и отказ от контроля за вакансией (когда уровень арендной платы контролируется только в то время как существующий арендатор). остается в блоке). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа ( законопроект Коста / Хокинс, принятый в том же году, отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование, проведенное в 1990 году в Санта-Монике, Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более длительная стабильность). Однако такая политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых арендных единиц.

Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, имеющих положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными районами прилегающих юрисдикций (два из которых разрешили отмену контроля за вакансиями, включая Лос-Анджелес, и два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакантных площадей имели более низкую арендную плату и более длительный срок владения, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысили стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов с контролируемой вакантностью было создано меньше новых арендных единиц.

Исследование, в котором сравнивались эффекты местных мер по контролю арендной платы (как контроль за вакансиями, так и отказ от контроля за вакансиями) с другими мерами по управлению ростом на местном уровне в 490 городах и округах Калифорнии (включая все крупнейшие), показало, что контроль за арендной платой был сильнее, чем индивидуальные ограничения на землепользование ( но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества сдаваемых в аренду единиц, построенных в период с 1980 по 1990 год. Эти меры (как контроль арендной платы, так и управление ростом) помогли переместить новое строительство из мегаполисов в внутренние районы штата с низким доходом и особенно затронуты меньшинства.

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли инициативу голосования, которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в них небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города в то время). Исследование 2019 года показало, что законы о контроле арендной платы в Сан-Франциско в краткосрочной перспективе сократили перемещение арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой, но привели к тому, что арендодатели удалили 30% квартир с контролируемой арендной платой с рынка аренды (путем преобразования в кондоминиумы или ТИЦ ), что привело к общее снижение арендуемого жилья на 15% по городу и увеличение арендной платы на 7%.

Мнения экономистов

По данным стратифицированного случайного опроса 464 американских экономистов, аспирантов- экономистов и членов Американской экономической ассоциации в 1992 году 93% «в целом согласны» или «согласны с оговорками », что «потолок арендной платы снижает количество и качество доступного жилья. . "

Обзор экономической литературы, проведенный Блэром Дженкинсом в 2009 г. через EconLit, охватывающий теоретические и эмпирические исследования по множеству аспектов проблемы, включая доступность жилья, техническое обслуживание и качество жилья, арендные ставки, политические и административные расходы и перераспределение, как для первого, так и для второго поколения. системы управления арендной платой генераторов обнаружили, что «экономисты пришли к редкому консенсусу: контроль арендной платы создает гораздо больше проблем, чем решает».

В опросе 2012 года 41 ведущего экономиста, проведенного Группой экономических экспертов Инициативы по глобальным рынкам (IGM), который поставил под сомнение мнения по поводу утверждения «Местные постановления, ограничивающие повышение арендной платы для некоторых единиц арендуемого жилья, например, в Нью-Йорке и Сан-Франциско, оказали положительное влияние за последние три десятилетия на количество и качество доступного по цене арендного жилья в городах, которые их использовали ", - 13 членов заявили, что категорически не согласны, 20 - не согласны, 1 - согласны и 7 либо не ответили, либо не определились. , или не имел мнения.

В анализе совокупности экономических исследований по контролю за арендной платой, проведенного Питером Татианом из Urban Institute за 2013 год , он заявил, что «похоже, что стабилизация арендной платы плохо защищает предполагаемых бенефициаров - бедных или уязвимых арендаторов. - потому что нацеливание на получение пособий очень случайное », и пришел к выводу, что:« Учитывая текущее исследование, кажется, мало что можно сказать в пользу контроля за арендной платой ».

Многие экономисты предлагают жилищные субсидии как способ сделать жилье более доступным для арендаторов, не искажая рынок жилья так же, как и контроль за арендной платой, но расширение существующих программ субсидирования потребует резкого увеличения государственных расходов .

Пол Кругман пишет, что контроль за арендной платой препятствует строительству нового жилья, создает ожесточенные отношения между арендатором и арендодателем и на рынках, где не все квартиры находятся под контролем, вызывает повышение арендной платы за неконтролируемые единицы.

Томас Соуэлл пишет, что контроль за арендной платой снижает предложение жилья, и заявил, что контроль за арендной платой усиливает упадок в городах .

История

Ранняя современная Европа

Контроль над арендной платой использовался в Риме еще в 1470 году для защиты еврейских жителей от взвинчивания цен . Поскольку евреям в Папской области было запрещено владеть собственностью, они зависели от христианских помещиков, которые взимали с них высокую арендную плату. В 1562 году папа Пий IV предоставил евреям право владеть имуществом стоимостью до 1500 римских скуди и ввел стабилизацию арендной платы. В 1586 году папа Сикст V издал буллу, предписывающую домовладельцам сдавать дома еврейским арендаторам по разумным ценам.

Политика

Калифорния

Арендатор по имени Марио рассказывает о своем опыте повышения арендной платы в Калифорнии в 2019 году.

Опрос, проведенный в 2018 году газетой Los Angeles Times и Университетом Южной Калифорнии, показал, что 28% правомочных избирателей Калифорнии считают, что отсутствие контроля за арендной платой было основным фактором, способствовавшим кризису доступности жилья в Калифорнии . 24% респондентов считают, что наиболее существенной причиной жилищного кризиса было недостаточное финансирование жилья для малообеспеченных слоев населения ; только 13% считали, что нового жилья недостаточно.

В 2018 году в рамках общегосударственной инициативы ( Предложение 10 ) была предпринята попытка отменить Закон об аренде жилья Коста-Хокинс , который, в случае его принятия, позволил бы городам и муниципалитетам ввести в действие системы «контроля вакансий», позволяющий применять контроль арендной платы к зданиям новее 1995 г., и позволил бы контролировать арендную плату за дома на одну семью. (Все в настоящее время запрещено Коста-Хокинс.) Предложение провалилось, 59% против 41%. Другая попытка разрешить больший контроль над арендной платой, Предложение 21 Калифорнии 2020 г. , потерпела неудачу почти с такой же разницей.

Регулирование арендной платы по странам

Канада

В Канаде в каждой провинции действуют законы о регулировании арендной платы. Например, в Онтарио Закон об аренде жилых помещений 2006 требует , чтобы цены на арендуемых свойства не поднимаются более чем на 2,5 процента каждого год, или более низкий показатель , установленный министром правительства.

Германия

Немецкое регулирование арендной платы содержится в «Гражданском кодексе» ( Bürgerliches Gesetzbuch ) в § 535–580a. Как это принято в немецком законодательстве, правила структурированы в виде абстрактной, более общей части, которая применяется ко всем контрактам определенного типа, за которой следует более конкретный раздел для отдельных областей применения этого типа контракта. Конкретные правила для договоров аренды квартир варьируются от §§ 549–577a BGB.

В немецком законодательстве проводится различие между ценой аренды в начальной точке договора и повышением арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Как правило, цена аренды в начальной точке контракта определяется договорным соглашением между сторонами. Только в определенных регионах с напряженным рынком жилья цена аренды в начале договора аренды ограничена законом. Повышение арендных цен на протяжении всего срока действия договора аренды должно соответствовать «уровню арендной платы» ( Mietspiegel ), который представляет собой базу данных местных справочных цен на аренду. В нем собираются все арендные ставки по новым договорам аренды за последние четыре года, и арендодатели могут повышать цены на свою собственность только в соответствии с арендной платой в том же районе. Ростовщическая арендная плата полностью запрещена, поэтому любое повышение цен более чем на 20 процентов в течение трех лет является незаконным.

Арендаторы могут быть выселены против их воли в судебном порядке по уважительной причине, и в обычном случае только с уведомлением минимум за три месяца. Арендаторы получают неограниченный срок действия своего договора аренды, если только срок не был явно остановлен. На практике у домовладельцев мало стимулов к смене арендаторов, поскольку рост арендной платы сверх инфляции сдерживается. В течение периода аренды аренда может быть прекращена только по очень веским причинам. Система прав на арендуемую собственность, которую должен поддерживать арендодатель, предназначена для обеспечения качества жилья. Многие штаты, такие как Берлин , имеют конституционное право на достаточное жилище и требуют, чтобы в зданиях были жилые помещения определенного размера и высоты потолка.

Испания

В сентябре 2020 года в регионе Каталония в Испании был принят закон о регулировании арендной платы.

Объединенное Королевство

Цены на жилье в Великобритании в 1975–2006 гг.

Регулирование арендной платы охватывало весь рынок аренды частного сектора Великобритании с 1915 по 1980 год. Однако после принятия Закона о жилье 1980 года политика Консервативной партии заключалась в дерегулировании и отмене регулирования арендной платы. Регулирование всех новых видов аренды было отменено Законом о жилье 1988 года , оставив основной нормативной базой « свободу заключения договора » со стороны арендодателя по установлению любой цены. Регулирование арендной платы сохраняется среди небольшого числа муниципальных домов , и часто ставки, устанавливаемые местными властями, отражают рост цен на нерегулируемом частном рынке.

Соединенные Штаты

Регулирование арендной платы в США является проблемой для каждого штата. В 1921 году Верховный суд США по делу Блок против Хирша большинством постановил, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры было конституционным, но вскоре после этого, в 1924 году в деле Честлтон корп против Синклера тот же закон был единогласно принят. снесен Верховным судом. После Нового курса 1930-х годов Верховный суд перестал вмешиваться в социально-экономическое законодательство, и ряд штатов принял правила. В деле 1986 года Фишер против города Беркли Верховный суд США постановил, что между контролем за арендной платой и Законом Шермана нет никакой несовместимости .

По состоянию на 2018 год в четырех штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси и Мэриленд ) и округе Колумбия есть населенные пункты, в которых действует некоторая форма контроля арендной платы за жилую недвижимость (для обычных структур, за исключением мобильных домов ). Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как девять штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован. Для населенных пунктов с контролем за арендной платой он часто покрывает значительную часть арендных площадей этого города: например, на некоторых из крупнейших рынков: в Нью-Йорке в 2011 году 45% арендных единиц были либо «стабилизированы», либо «контролируемая арендная плата» (это разные правовые классификации в Нью-Йорке) в округе Колумбия в 2014 году чуть более 50% арендных единиц находилось под контролем арендной платы, в Сан-Франциско по состоянию на 2014 год около 75% всех арендованных единиц сдавалось в аренду под контролем, а в Лос-Анджелесе в 2014 году 80% многоквартирных домов находились под контролем арендной платы.

В 2019 году законодательный орган Орегона принял закон, согласно которому штат первым в стране принял политику контроля арендной платы на уровне штата. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы до уровня инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля за свободными площадями (рыночная ставка между арендными платами), освобождает от нового строительства на 15 лет и сохраняет в неизменном виде действующий в настоящее время государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (приоритетное исключение на уровне штата).

Смотрите также

использованная литература

дальнейшее чтение

  • Р. Арнотт, «Время ревизионизма в отношении контроля над арендной платой?» (1995) 9 (1) Журнал экономических перспектив 99
  • Анас, «Контроль арендной платы с соответствующей экономикой: модель регулирования европейского рынка жилья» (1997) 15 (1) Journal of Real Estate Finance and Economics 111–37
  • Т Эллингсен и П. Инглунд, «Регулирование арендной платы: введение» (2003 г.) 10 Обзор экономической политики Швеции 3
  • Х. Линд, «Регулирование арендной платы: концептуальный и сравнительный анализ» (2001) 1 (1) Международный журнал жилищной политики 41
  • С. Рэпкин, Рынок частного арендного жилья в Нью-Йорке (1966)
  • Г. Штернлиб, Дилемма городского жилья (1972)
  • П. Вайцман, «Экономика и регулирование арендной платы: призыв к новой перспективе» (1984–1985) 13 Обзор правовых и социальных изменений Нью-Йоркского университета 975–988
  • М. Хаффнер, М. Эльсинга и Дж. Хукстра, «Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах» (2008 г.) 8 (2) Международный журнал жилищной политики 217

внешние ссылки