Инвестиционный фонд недвижимости - Real estate investment trust

Инвестиции в недвижимость доверия ( REIT ) является компанией , которая владеет, и в большинстве случаев работает, приносящей доход недвижимости . REIT владеют многими видами коммерческой недвижимости, от офисных и многоквартирных домов до складов , больниц , торговых центров , гостиниц и коммерческих лесов . Некоторые REIT занимаются финансированием недвижимости.

Законы большинства стран о REIT дают право компании, занимающейся недвижимостью, платить меньше налога на прибыль и налога на прирост капитала . REIT подвергались критике за то, что они позволяли спекуляции на рынке жилья и снижали его доступность без увеличения финансирования строительства.

REIT могут быть публично проданы на крупных биржах, публично зарегистрированы, но не котируются на бирже, или частными. Двумя основными типами REIT являются акции REIT и ипотечные REIT (mREIT). В ноябре 2014 года долевые REIT были признаны отдельным классом активов в Глобальном стандарте отраслевой классификации индексами S&P Dow Jones и MSCI . Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и работы REIT включают стоимость чистых активов (NAV), денежные средства от операций (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).

История

Творчество

REITs были созданы в Соединенных Штатах после того, как президент Дуайт Эйзенхауэр подписал публичное право 86-779, иногда называемый Cigar Акцизы Расширение 1960. Закон был принят , чтобы дать всем инвесторам возможность вкладывать средства в крупном масштабе, диверсифицированный портфель из приносящая доход недвижимость точно так же, как они обычно инвестируют в другие классы активов - путем покупки и продажи ликвидных ценных бумаг . Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом конгрессмена США Джоэла Бройхилла в Вирджинии в 1961 году, который настаивал на создании при Эйзенхауэре.

По состоянию на 2021 год не менее 39 стран мира учредили REIT. Комплексный индекс для REIT и мирового рынка недвижимости - это серия FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series, которая была совместно создана в октябре 2001 года поставщиком индекса FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). По состоянию на 29 января 2021 года в глобальный индекс вошли 490 котирующихся на фондовых биржах компаний по недвижимости из 39 стран с капитализацией рынка акций около 1,7 триллиона долларов.

Эволюция

Примерно в то время, когда они были созданы в 1960 году, первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х - начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост в первую очередь обусловлен увеличением использования mREIT в сделках по застройке и строительству. Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT как корпораций в дополнение к бизнес-трастам .

Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на REIT. Законодательство включало новые правила, направленные на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Розничная торговля REIT Taubman Centers Inc. положила начало современной эре REIT в 1992 году, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом «рабочем партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и мажоритарным владельцем единиц действующего партнерства, а партнеры, внесшие собственность, имеют право обменять свои действующие единицы партнерства на акции или денежные средства REIT. С 2007 года, когда разразился мировой финансовый кризис, отрасль столкнулась с трудностями . В ответ на глобальный кредитный кризис перечисленные REIT отреагировали сокращением заемных средств (выплатой долга) и переоборудованием (продажей акций для получения наличных) своих балансов. Котирующиеся на бирже REIT и REOC привлекли 37,5 миллиарда долларов в результате 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 предложений необеспеченных долговых обязательств, поскольку инвесторы продолжали благосклонно относиться к компаниям, укрепляющим свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют коэффициент выплаты 100% для всех доходов по более низким ставкам. Это тормозит внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не мириться с низкой или несуществующей доходностью, поскольку процентные ставки более чувствительны. Экономический климат, характеризующийся повышением процентных ставок, может иметь чистый негативный эффект на акции REIT. Эти дивиденды , выплачиваемые REITs выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями , которые возрастающими купонные ставки. Кроме того, когда инвесторы уклоняются от REIT, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения дополнительной собственности.

Африке

Кения

Первый REIT в Кении был одобрен Управлением рынков капитала в октябре 2015 года. REIT выпущен Stanlib Kenya под названием «Схема Фахари Ай-Рейт». Схема REIT обеспечит держателям паев стабильный приток денежных средств от объектов недвижимости, приносящих доход. Неограниченное IPO будет зарегистрировано в основном сегменте инвестиционного рынка Найробийской фондовой биржи.

Гана

REIT существуют в Гане с 1994 года. Компания Home Finance Company , ныне HFC Bank , учредила первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank был в авангарде ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Он использовал различные коллективные инвестиции схемы, а также корпоративные облигации для финансирования его деятельности по ипотечному кредитованию. Коллективные инвестиционные схемы, частью которых являются REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия

В 2007 году Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила первый набор руководящих принципов для регистрации и выпуска требований для работы REIT в Нигерии, как подробно описано в Законе об инвестициях и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, инвестиционный фонд смешанной недвижимости Union Homes на 50 миллиардов долларов, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на Нигерийской фондовой бирже было зарегистрировано три REITS : Skye Shelter Fund, Union Home и UPDC. REIT Холдейна МакКолла не включился в листинг после того, как не смог достичь минимальной 50% подписки в ходе первичного публичного предложения в январе 2015 года на фоне плохих рыночных перспектив.

Южная Африка

По данным ассоциации SA REIT, к октябрю 2015 года на фондовой бирже Йоханнесбурга было зарегистрировано 33 южноафриканских REIT и три не южноафриканских REIT .

Азия

Австралия

Основная статья: Австралийский инвестиционный фонд недвижимости

Концепция REIT была запущена в Австралии в 1971 году. General Property Trust был первым австралийским инвестиционным трастом в сфере недвижимости (LPT) на австралийских фондовых биржах (ныне Австралийская фондовая биржа ). REIT, котирующиеся на бирже, до марта 2008 года назывались Listed Property Trusts (LPT), что отличало их от частных REIT, которые известны в Австралии как Unlisted Property Trusts. С тех пор они были переименованы в Австралийские инвестиционные фонды недвижимости (A-REIT) в соответствии с международной практикой.

REIT продемонстрировали многочисленные преимущества по сравнению с прямыми инвестициями, включая более низкие налоговые ставки и повышенную ликвидность. В настоящее время на ASX зарегистрировано более 70 A-REIT с рыночной капитализацией, превышающей 100 млрд австралийских долларов.

Австралия также получает все большее признание как крупнейший в мире рынок REIT за пределами Соединенных Штатов. На ASX можно найти более 12% мировых фондов недвижимости.

Гонконг

REIT существуют в Гонконге с 2005 года, когда жилищное управление Гонконга по поручению правительства запустило The Link REIT . С 2005 года по состоянию на июль 2007 года было 7 листингов REIT, большинство из которых, включая Sunlight REIT , не имели успеха из-за низкой доходности. За исключением The Link и Regal Real Estate Investment Trust , цены на все акции, кроме одной, значительно ниже цены первичного публичного размещения (IPO). Использование гонконгскими эмитентами финансового инжиниринга ( процентных свопов ) для повышения начальной доходности также было отмечено как снижение интереса инвесторов.

По состоянию на июль 2012 года в листинге котируются девять REIT с общей рыночной капитализацией около 15 миллиардов евро, что составляет почти 2% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Два из девяти перечисленных REIT также включены в индекс EPRA , который публикуется Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). В настоящее время пять крупнейших REIT в Гонконге: The Link REIT с общей рыночной капитализацией 8 миллиардов евро, Hui Xian REIT с общей рыночной капитализацией 2,3 миллиарда евро, Champion REIT с общей рыночной капитализацией 1,8 миллиарда евро, Fortune REIT с с общей рыночной капитализацией 1 млрд евро и недвижимостью с общей рыночной капитализацией 700 млн евро.

Индия

Основная статья: Деловое доверие в Индии

По состоянию на август 2014 года Индия одобрила создание в стране инвестиционных фондов недвижимости. Индийские REIT (страновая / общая версия I-REIT) помогут индивидуальным инвесторам воспользоваться преимуществами владения долей на рынке секьюритизированной недвижимости. Наибольшая выгода будет заключаться в быстрой и легкой ликвидации инвестиций на рынке недвижимости в отличие от традиционного способа распоряжения недвижимостью. Правительство и Совет по ценным бумагам и биржам Индии посредством различных уведомлений находятся в процессе упрощения прямого и косвенного инвестирования в недвижимость в Индии через прямые иностранные инвестиции через зарегистрированные на бирже компании по недвижимости и паевые инвестиционные фонды. В бюджет 2014 года министр финансов Арун Джейтли внес закон о создании REIT. Как и в 2021 году, на Национальной фондовой бирже Индии зарегистрированы три REIT. Это Embassy, ​​Mindspace и Brookfields. В целом, доля индийских REIT смещена в сторону институциональных инвесторов (в основном ИПИ) с очень минимальным вкладом со стороны розничных инвесторов.

Китай

CSRC (Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая) и NDRC (Национальная комиссия по развитию и реформам) совместно объявили о начале пилотных проектов в REIT 30 апреля 2020 года. Это официальное объявление представляет собой начало REIT в материковом Китае.

Япония

Япония разрешила создание REIT в декабре 2001 года. Ценные бумаги J-REIT торгуются на Токийской фондовой бирже среди других бирж Японии.

J-REIT (зарегистрированный инвестиционный фонд недвижимости) строго регулируется Законом об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях (LITIC) и учрежден как инвестиционная компания в соответствии с LITIC.

В дополнение к REIT японское законодательство также предусматривает параллельную систему компаний специального назначения, которые могут использоваться для секьюритизации определенной собственности на основе частного размещения. Акции REIT, намеченные на 2016 год, составляли 7 процентов рынка США, которые впоследствии были проданы менее чем за половину первоначальной стоимости в 31 миллиард долларов.

Малайзия

Bursa Malaysia имеет 18 REIT, включенных в список пяти исламских REITS (в соответствии с шариатом - в соответствии с исламским инвестиционным соответствием).

Индонезия

1 сентября 2018 года Управление финансовых услуг Индонезии (OJK) издало Постановление (№ 13 / POJK.02 / 2018) о цифровых финансовых инновациях (Inovasi Keuangan Digital) в секторе финансовых услуг в качестве положения, которое контролирует надзор и регулирование индустрии финансовых технологий (финтех). По последним данным OJK, 48 организаторов уже внесены в список POJK 13/2018. 34 органайзера приведены в качестве примеров для тестирования в нормативной песочнице.

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIREs) не пользовались популярностью из-за высоких налогов с продаж и двойного налогообложения. До 2016 года был учрежден только один DIRE, а именно в 2012 году. Однако планы налоговых льгот демонстрируют намерение политиков и законодателей повысить конкурентоспособность рынка и стимулировать листинг DIRE на внутреннем рынке.

Пакистан

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана находится в процессе внедрения нормативной базы REIT, которая позволит полностью иностранное владение, свободное движение капитала и неограниченную репатриацию прибыли. Это ограничит спекуляции на пакистанских рынках недвижимости и откроет доступ мелким инвесторам, которые хотят диверсифицироваться в сфере недвижимости. Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана предлагает нормативную базу, аналогичную Сингапурской и Гонконгской.

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана ожидала, что около шести REIT будут лицензированы в течение первого года, в основном это крупные компании по управлению активами. В Пакистане наблюдается отток инвестиций от иностранных компаний по развитию недвижимости, в основном базирующихся в Малайзии и Дубае.

SECP выдало лицензии четырем сторонам, а именно: Управляющая компания Ариф Хабиб REIT, Управляющая компания AKD REIT, Управляющая компания Eden Developers REIT и Управляющая компания SB Global REIT.

Филиппины

Нормативно - правовая база позволяет создание ЗПИФН в Филиппинах были на месте после того, как Закон о Real Estate Investment Trust 2009 (Республика Закон № 9856) принят в качестве закона 17 декабря 2009 года его реализующим Правила и положения были утверждены Ценные бумаги и биржевой комиссии в мае 2010 года. Однако ему не удалось привлечь инвесторов из-за своей ограничительной налоговой политики и высоких затрат на трение.

Положение о REIT было смягчено в январе 2020 года, что привело к созданию первого REIT в стране, AREIT Inc. of Ayala Land, публичное размещение которого было проведено в августе того же года. Однако иностранные инвесторы по-прежнему плохо воспринимают REIT в течение того года, когда также преобладала пандемия COVID-19 .

Сингапур

Обычно именуемые S-REIT, на Сингапурской бирже зарегистрировано более 40 REIT , причем последний REIT, Cromwell European REIT, был внесен в листинг 30 ноября 2017 года. Первым, который был создан, был CapitaMall Trust в июле 2002 года. представляют широкий спектр секторов недвижимости, включая торговую, офисную, промышленную, гостиничную и жилую. S-REIT владеют разнообразной недвижимостью в таких странах, как Япония, Китай, Индонезия и Гонконг, в дополнение к местной собственности. В последние годы листинг иностранных активов на Сингапурской бирже вырос, обогнав традиционный листинг местных активов.

S-REIT регулируются как схемы коллективного инвестирования в соответствии с Кодексом денежно-кредитного управления Сингапура о схемах коллективного инвестирования или, в качестве альтернативы, как бизнес-трасты.

Некоторые из правил, которых должны придерживаться S-REIT, включают:

  • Максимальное передаточное число 35%
  • Ежегодная оценка его собственности
  • Ограничение на определенные типы инвестиций, которые могут делать S-REIT
  • Распределение не менее 90% налогооблагаемой прибыли

S-REIT получают выгоду от налогового льготного статуса, когда налог уплачивается только на уровне инвестора, а не на уровне REIT. Помимо REIT, существует десять бизнес-трастов («BT») (аналогично REIT, но они могут владеть активами, которые не являются традиционными и не подпадают под строгие правила по сравнению с SREIT), и шесть основных инструментов (состоящих из основных бизнес-инструментов). Trust Unit и REIT unit), котирующиеся на Сингапурской бирже. Общая рыночная капитализация Трастового фонда, котирующегося на Сингапурской бирже, составляет приблизительно 100 миллиардов сингапурских долларов (по состоянию на 30 ноября 17).

Таиланд

В конце 2012 года Комиссия по ценным бумагам и биржам разработала правила для создания REIT в качестве инвестиционного инструмента, открыв двери для первых REIT, которые будут перечислены в 2013 году. Существует не менее двух десятков REITS. Введенные в 2014 году для замены схемы фондов собственности для публичного предложения (PFPO), REIT приобрели популярность, а общая рыночная капитализация достигла 85 миллиардов тайских батов на два миллиона квадратных метров активов.

Объединенные Арабские Эмираты

Законодательство о REIT было введено Дубайским международным финансовым центром (DIFC) для содействия развитию REIT в ОАЭ путем принятия Закона об инвестиционных фондах № 5, который вступил в силу 6 августа 2006 г. Это ограничивает все «настоящие» структуры REIT только проживать в DIFC. Первая лицензия REIT, которая будет выдана, будет поддержана Дубайским исламским банком с REIT под названием «Emirates REIT», возглавляемой предпринимателем доткомов Сильвеном Вьюжотом.

Проблема в том, что REIT, зарегистрированные в DIFC, не могут приобретать активы, не входящие в свободную зону, в эмирате Дубай. Единственная одобренная на федеральном уровне свободная зона в ОАЭ - это сам DIFC, поэтому любую недвижимость за пределами этой зоны могут покупать только владельцы местных паспортов Персидского залива (GCC). Однако благодаря сотрудничеству с местными властями Emirates REIT удалось создать платформу, позволяющую приобретать недвижимость в любом месте Дубая, имея как минимум 51% местного владения ее акциями. Это позволяет компании диверсифицировать свой портфель за счет эффективного набора объектов, приносящих доход, в лучших местах Дубая. Emirates REIT - первый REIT, учрежденный в Объединенных Арабских Эмиратах. Это также первый REIT, зарегистрированный на NASDAQ Dubai, и один из пяти REIT в мире, соответствующих шариату, с акцентом на активы, приносящие доход.

Emirates REIT имеет портфель на сумму более 575,3 млн долларов США, состоящий из семи объектов недвижимости, в основном ориентированных на коммерческие и офисные помещения по состоянию на декабрь 2014 года. За последние четыре года он значительно вырос.

Саудовская Аравия

Регламент, обычно называемый инвестиционным фондом недвижимости, был введен в действие в июле 2006 года Управлением рынка капитала Саудовской Аравии. Регламент не разрешал торговать фондами на фондовом рынке и вынуждает структурировать все фонды лицензированными инвестиционными компаниями путем CMA с присутствием застройщика и некоторых других ключевых лиц.

Шри-Ланка

1 августа 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам Шри-Ланки (SEC) объявила, что REITS будет введен как расширение текущего Кодекса доверительного управления паев, а новые Правила, вступившие в силу с 31 июля 2020 года, имеют форму Бюллетень Notification, опубликованный SEC. Эти всеобъемлющие Правила будут регулировать создание и поведение Шри-ланкийских REIT. Были включены специальные положения для проверки права собственности и оценки собственности, которая будет составлять часть активов REIT. Среди требований - обязательное распределение примерно 90% дохода между собственниками паев, что в настоящее время не является требованием для любое из перечисленных лиц. Кроме того, благодаря наличию механизма налогового перехода для паевых фондов, REIT также могут выиграть в качестве жизнеспособной бизнес-концепции для Шри-Ланки, которая откроет новые горизонты для предпринимателей, чтобы вывести отрасль недвижимости на более высокий уровень.

Европа

Бельгия

Bernheim Comofi (теперь AG Real Estate ) ввела бельгийские REIT в 1995 году, учредив Befimmo . Другие REIT в Бельгии включают Cofinimmo и Ascensio.

Болгария

REIT были введены в Болгарии в 2004 году Законом о специальных инвестиционных компаниях. Они являются сквозными организациями для целей корпоративного подоходного налога (т. Е. Они не облагаются корпоративным подоходным налогом), но на них распространяются многочисленные ограничения.

Финляндия

Финские REIT были созданы в 2010 году, когда финский парламент принял «закон об освобождении от налогов» (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). Вместе с «Законом о фондах недвижимости» (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997) он обеспечивает существование эффективных с точки зрения налогообложения жилищных REIT.

Квалификация

  • REIT должны быть созданы как публичные компании (julkinen osakeyhtiö, Oyj) для этой конкретной цели. При учреждении REIT минимальный размер капитала составляет 5 млн евро, и он должен быть распределен между пятью отдельными инвесторами.
  • Минимальный срок владения: пять лет.
  • По крайней мере, 80% его активов должно быть вложено в жилую недвижимость.
  • По крайней мере 80% валовых доходов REIT должны поступать от дохода от сдачи жилья в аренду.
  • По крайней мере, 90% налогооблагаемого дохода REIT, за исключением нереализованного прироста капитала, должно распределяться между его акционерами в виде дивидендов .
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны будут платить индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Крупнейшему индивидуальному акционеру может принадлежать менее 10% акций компании (максимум 30% до конца 2013 года).

По состоянию на 2018 год Orava Residential REIT является единственным REIT в Финляндии.

Франция

Французские аббревиатуры REIT - SIIC или SCPI (это два разных типа доверительного управления недвижимостью). Во Франции , Unibail-Rodamco является крупнейшим SIIC. Gecina - вторая по величине компания по продаже публичной недвижимости во Франции, занимающая третье место по стоимости активов среди европейских REIT.

Германия

Германия планировала ввести REIT, чтобы создать новый тип инвестиционного инструмента в сфере недвижимости . Правительство опасалось, что отказ от введения REIT в Германии приведет к значительной потере инвестиционного капитала в другие страны. Тем не менее, этим планам по-прежнему существует политическое сопротивление, особенно со стороны Социал-демократической партии .

В июне 2006 года министерство финансов объявило, что они планируют ввести REIT в 2007 году. Юридические детали, похоже, соответствуют большей части правил британского REIT.

1 июня 2007 г. вступил в силу закон о REIT, имеющий обратную силу с 1 января 2007 г .:

  • REIT должны быть созданы как корпорации - «REIT-AG» или «REIT- Aktiengesellschaft ».
  • Не менее 75% его активов необходимо вложить в недвижимость.
  • По крайней мере 75% валовых доходов G-REIT должны быть связаны с недвижимостью.
  • По крайней мере, 90% налогооблагаемой прибыли REIT должно распределяться между его акционерами в виде дивидендов .
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны будут платить индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Инвестиции в жилую недвижимость, построенную до 1 января 2007 года, не допускаются.

На сектор государственной недвижимости Германии приходится 0,21% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Три из четырех G-REITS представлены в индексе EPRA, индексе , управляемом Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA).

Ирландия

Закон о финансах 2013 года содержал положения о создании структур REIT в Ирландии . Ирландские REIT включают Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT и IRES REIT .

Испания

Созданный в 2009 году, аналогично британским REIT, SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) был усилен после политики налоговых стимулов, чтобы помочь восстановить самый большой кризис цен на жилье в Испании в 2013 году. В Испании более 70 REITS, но ликвидность низкая, а период владения большой.

Объединенное Королевство

См. Также: английское земельное право и Закон о корпоративном налоге 2010 г.

Закон, устанавливающий правила для REIT в Соединенном Королевстве, был введен в действие в Законе о финансах 2006 г. (теперь см. Разделы 518–609 Закона о налогообложении корпораций 2010 г. ) и вступил в силу в январе 2007 г., когда девять британских компаний, занимающихся недвижимостью, перешли в статус REIT, в том числе пять членов FTSE 100 на тот момент: British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International и Slough Estates (теперь известная как SEGRO). Остальные четыре компании - это Brixton (теперь известная как «SEGRO»), Great Portland Estates , Primary Health Properties и Workspace Group .

Британские REIT должны распределять 90% своего дохода среди инвесторов. Они должны быть закрытым инвестиционным трастом, должны быть резидентами Великобритании и иметь листинг на фондовой бирже, признанной Управлением по финансовым услугам . EPRA в Брюсселе каждый год публикует разбивку требований к структуре REIT Великобритании.

Чтобы поддержать введение REIT в Великобритании, несколько компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью и финансовыми услугами, сформировали REIT и Quoted Property Group. Другие органы ключевые вовлеченные включают Лондонскую фондовую биржу Федерации British Property и Reita. Кампания Reita была запущена 16 августа 2006 года REIT и Quoted Property Group с целью предоставить источник информации о REIT, котируемой собственности и связанных инвестиционных фондах. Reita стремится повысить осведомленность и понимание REIT и инвестиций в компании котируемой недвижимости. Он делает это в первую очередь через свой портал www.reita.org , предоставляя знания, обучение и инструменты для финансовых консультантов и инвесторов.

Дуг Нейсмит, управляющий директор European Personal Investments для Fidelity International, сказал: «По мере расширения существующих рынков и внедрения структур, подобных REIT, в большем количестве стран, мы ожидаем, что общий рынок будет расти примерно на десять процентов в год в течение следующих пяти лет. , доведя рынок до 1 триллиона долларов к 2010 году ».

Закон о финансах 2012 года внес пять основных изменений в режим REIT в Великобритании:

  1. отмена 2% платы за вход для присоединения к режиму - это должно сделать REIT более привлекательными за счет снижения затрат
  2. смягчение требований к листингу - теперь REIT могут котироваться на AIM (международный рынок Лондонской фондовой биржи для небольших растущих компаний), что делает листинг более привлекательным за счет снижения затрат и большей гибкости
  3. REIT теперь имеет трехлетний льготный период, прежде чем ему придется соблюдать правила закрытой компании (закрытая компания - это компания, находящаяся под контролем пяти или менее инвесторов)
  4. REIT не будет считаться закрытой компанией, если его можно будет закрыть за счет включения институциональных инвесторов (уполномоченные паевые фонды, OEIC, пенсионные схемы, страховые компании и органы, которые обладают иммунитетом к государству) - это делает REIT привлекательными инвестиционными фондами
  5. тест покрытия процента 1,25 расходов раз финансов не обременительны

Бойд Карсон из Sapphire Capital Partners LLP прокомментировал, что «наиболее важным из этих преимуществ является возможность листинга REIT на AIM, и отмена 2% платы за вход в режим также является значительным шагом вперед». Тем не менее, «UK-REIT все еще не так движимы наличностью, как хотелось бы рынку».

Северная Америка

Канада

Смотрите также: Список REIT в Канаде

Канадские REIT были созданы в 1993 году. Они должны быть настроены как трасты и не облагаются налогом, если распределяют свой чистый налогооблагаемый доход среди акционеров. REIT были исключены из законодательства о подоходном налоге, принятого консервативным правительством в бюджете на 2007 год . Многие канадские REIT имеют ограниченную ответственность . 16 декабря 2010 года Министерство финансов предложило поправки к правилам, определяющим «соответствующие REIT» для целей канадского налогообложения. В результате «соответствующие REIT» освобождаются от нового налога на «определенный сквозной поток инвестиций» (SIFT) на уровне юридических лиц, который уплачивают все публично торгуемые доходные трасты и товарищества с 1 января 2011 года.

Мексика

Мексика приняла закон, позволяющий торговать эквивалентами REIT, известными как FIBRA (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), на Мексиканской фондовой бирже. Подобно законодательству REIT в других странах, компании должны квалифицироваться как FIBRA, соблюдая следующие правила:

  • не менее 70% активов должно быть инвестировано в финансирование или владение недвижимым имуществом, а оставшаяся сумма должна быть инвестирована в государственные ценные бумаги или паевые инвестиционные фонды с долговыми инструментами.
  • Приобретенные или развитые объекты недвижимости должны приносить доход и удерживаться не менее четырех лет.
  • Если акции, известные как Certificados de Participación Inmobiliarios или CPI, выпускаются в частном порядке, в FIBRA должно быть более 10 несвязанных инвесторов.
  • FIBRA должно распределять 95% годовой прибыли среди инвесторов.

Первый мексиканский REIT был запущен в 2011 году и называется FIBRA UNO. Согласно Wall Street Journal , мексиканские REIT дебютировали в марте 2011 года, «после того, как изменения в государственном регулировании сделали возможной структуру. Fibras предложили инвесторам простой способ владеть мексиканской недвижимостью и в то же время получать привлекательные дивиденды. Как и американские REIT, Fibras избегать уплаты корпоративных налогов до тех пор, пока они распределяют не менее 95% своего дохода среди акционеров в качестве дивидендов ».

Соединенные Штаты

История

Закон, предусматривающий REIT, был принят Конгрессом США в 1960 году. Закон был призван обеспечить структуру инвестиций в недвижимость, аналогичную той, которую взаимные фонды предусматривают для инвестирования в акции. ЗПИФН сильные автомобили дохода , потому что, чтобы избежать несения ответственности за США федерального налога на прибыль, как правило , REITs должен выплатить сумму , равную , по меньшей мере , 90 процентов своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов для акционеров .

С 2008 по 2011 годы REIT столкнулись с проблемами, связанными как с замедлением экономики Соединенных Штатов, так и с финансовым кризисом конца 2000-х годов .

За пятилетний период, заканчивающийся в 2019 году, индекс S&P 500, индекс акций американских компаний с большой капитализацией, принес 12,5% в годовом исчислении по сравнению с 9,0% для индекса FTSE NAREIT All Equity REITs. Однако в период с 1972 по 2019 год общая годовая доходность составила 12,1% для S&P 500 по сравнению с 13,3% для индекса FTSE NAREIT. На биржах США зарегистрировано более 190 публичных REIT .

Законодательство

Согласно федеральному закону США о подоходном налоге REIT - это «любая корпорация, траст или ассоциация, которая действует как инвестиционный агент, специализирующийся на недвижимости и ипотеке» в соответствии с разделом 856. Налогового кодекса США. в Части II (разделы с 856 по 859) Подглавы M Главы 1 Налогового кодекса. Поскольку REIT имеет право вычитать дивиденды, выплачиваемые его владельцам (обычно называемым акционерами), REIT может избежать всех или части своих обязательств по федеральному подоходному налогу в США. Чтобы получить право на получение статуса REIT, организация делает «выбор», заполнив форму 1120-REIT в Налоговой службе и соблюдая некоторые другие требования. Целью этого обозначения является снижение или отмена корпоративного налога , что позволяет избежать двойного налогообложения дохода собственника. В свою очередь, REIT должны распределять по крайней мере 90% своего налогооблагаемого дохода в руки инвесторов. Структура REIT была разработана для обеспечения структуры инвестиций в недвижимость, аналогичной структуре паевых инвестиционных фондов, которые предусматривают инвестиции в акции.

Состав

Смотрите также: Список государственных REIT в Соединенных Штатах

В Соединенных Штатах REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. Некоторые REIT финансируют недвижимость. Чтобы стать REIT, компания должна ежегодно распределять не менее 90 процентов своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов.

Чтобы получить статус REIT в соответствии с налоговыми правилами США, компания должна:

  • Иметь структуру корпорации, траста или ассоциации.
  • Управляться советом директоров или попечителями
  • Иметь переводные акции или переводные сертификаты интереса
  • В противном случае подлежат налогообложению как внутренняя корпорация.
  • Не быть финансовым учреждением или страховой компанией
  • Совместно владеть 100 и более человек
  • 95% дохода должно быть получено за счет дивидендов, процентов и дохода от собственности.
  • Выплачивать дивиденды в размере не менее 90% налогооблагаемой прибыли REIT.
  • Иметь не более 50% акций, принадлежащих пяти или менее физическим лицам в течение последней половины каждого налогового года (правило 5/50)
  • Не менее 75% всех активов инвестировано в недвижимость.
  • Получайте не менее 75% своего валового дохода от арендной платы или процентов по ипотеке.
  • Не более 25% своих активов инвестировать в налогооблагаемые дочерние компании REIT .

Южная Америка

Бразилия

REIT были введены в Бразилии в 1993 году законом 8668/93 и первоначально регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время - инструкцией 472/08 от CVM (Comissão de Valores Mobiliários - бразильского эквивалента SEC). В местном масштабе они описаны как «FII» или «Fundos de Investimento Imobiliário». Дивиденды FII освобождены от налогов для личных инвесторов (не компаний) с 2006 года, но только для фондов, у которых есть не менее 50 инвесторов и которые публично торгуются на фондовом рынке. FII, называемые «REIT», чтобы соответствовать аналогичному инвестиционному инструменту в США, использовались либо для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанных с одной собственностью или частью собственности, либо для владения несколькими объектами недвижимости (несколькими объектами). финансируется через рынки капитала.

Смотрите также

использованная литература

внешние ссылки