Канал инвестирования в ипотеку недвижимости - Real estate mortgage investment conduit

Канал инвестирования в ипотеку недвижимости ( REMIC ) - это «организация, которая владеет фиксированным пулом ипотечных кредитов и предоставляет инвесторам несколько классов интересов» в соответствии с федеральным законом США о подоходном налоге и «рассматривается как партнерство для целей федерального подоходного налога с его доход переходил к держателям долей ". REMIC используются для объединения ипотечных ссуд и выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и в последние несколько десятилетий сыграли ключевую роль в успехе рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием.

Федеральное налогообложение доходов REMIC регулируется в основном в соответствии с 26 USC  §§ 860A - 860G Части IV Подглавы M Главы 1 Подзаголовка A Налогового кодекса ( 26 USC ). Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация делает «выбор», заполнив форму 1066 в Налоговую службу и соблюдая некоторые другие требования. Они были введены в 1987 году как типичный инструмент секьюритизации ипотечных жилищных кредитов в Соединенных Штатах.

Использование REMIC

REMIC - это инвестиционные механизмы, которые держат коммерческие и жилищные ипотеки в доверительном управлении и выпускают ценные бумаги, представляющие безраздельный интерес в этих ипотечных кредитах. REMIC объединяет ипотечные кредиты в пулы и выпускает сквозные сертификаты, многоклассовые облигации, аналогичные обеспеченным ипотечным обязательствам (CMO) , или другие ценные бумаги для инвесторов на вторичном ипотечном рынке . Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, выпущенные через REMIC, могут быть долговыми обязательствами эмитента или продажей активов . Юридическая форма не имеет отношения к REMIC: трасты , корпорации и товарищества могут выбрать статус REMIC, и даже пулы активов, которые не являются юридическими лицами, могут квалифицироваться как REMIC.

Закон о налоговой реформе устранил двойное налогообложение дохода, полученного на корпоративном уровне эмитентом, и дивидендов, выплачиваемых держателям ценных бумаг, тем самым позволив REMIC структурировать предложение ценных бумаг с ипотечным покрытием как продажу активов, эффективно удаляя ссуды из исходных баланс кредитора , а не долговое финансирование, при котором ссуды остаются в составе балансовых активов (как в случае с покрытыми облигациями ). Сам REMIC освобожден от федеральных налогов , хотя доход, полученный инвесторами, полностью облагается налогом. Поскольку REMIC обычно освобождаются от налога на уровне организации, они могут инвестировать только в квалифицированные ипотечные кредиты и разрешенные инвестиции, включая односемейные или многосемейные ипотечные кредиты, коммерческую ипотеку, вторую ипотеку, участие в ипотеке и сквозные ценные бумаги федерального агентства. Не ипотечные активы, такие как дебиторская задолженность по кредитным картам , аренда и автокредиты, не являются приемлемыми инвестициями. Закон о налоговой реформе упростил сберегательным учреждениям и инвестиционным фондам недвижимости возможность держать ипотечные ценные бумаги в качестве квалифицированных портфельных инвестиций. Например, сберегательное учреждение может включить ценные бумаги, выпущенные REMIC и обеспеченные ипотекой, в качестве квалифицируемых активов в соответствии с федеральными требованиями в отношении учета сбережений и ссуд для налоговых целей.

Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация или пул активов должны сделать выбор REMIC, следовать определенным правилам в отношении состава активов (путем владения квалифицированными ипотечными кредитами и разрешенными инвестициями), применять разумные методы для предотвращения дисквалифицированных организаций от владения его остаточными долями, и структурировать интересы инвесторов как любое количество классов обычных интересов и один-единственный класс остаточных интересов. Налоговый кодекс, по-видимому, не требует от REMIC наличия определенного класса регулярных интересов.

Соглашение о пуле и обслуживании (СРП)

Соглашение об объединении и обслуживании (PSA) обычно включается в каждый REMIC. СРП - это юридический документ, определяющий права и обязанности обслуживающего лица, доверительного управляющего и других сторон в отношении пула секьюритизированных ипотечных ссуд. Типичный СРП частично формулируется следующим образом: «В кратчайшие сроки после любой передачи ипотечного кредита в соответствии с настоящим Соглашением и в любом случае в течение тридцати дней после передачи Доверительный управляющий должен (i) указать имя Доверительного управляющего. каждая уступка Ипотеки в качестве ее правопреемника и (ii) повод для передачи для регистрации в соответствующем государственном учреждении по недвижимости регистрирует уступки Ипотеки Доверительному управляющему »,

Квалифицированная ипотека

Квалифицированная ипотека включает в себя несколько типов обязательств и процентов. Квалифицированная ипотека определяется как «(1) любое обязательство (включая любое участие или свидетельство о бенефициарной собственности в нем), которое в основном обеспечивается долей в недвижимом имуществе и передается REMIC в день запуска в обмен на обычные или остаточные проценты, или приобретенные в течение трех месяцев после дня запуска в соответствии с контрактом с фиксированной ценой, действующим в день запуска, (2) любые регулярные проценты в другом REMIC, которые передаются REMIC в день запуска в обмен на регулярные или остаточные проценты в REMIC, (3) любая квалифицированная замещающая ипотека или (4) определенные регулярные проценты FASIT ». В (1) «обязательство» неоднозначно; широкое толкование будет включать претензии по контрактам, но более узкое толкование будет включать только то, что квалифицируется как «долговые обязательства» в соответствии с Кодексом. IRC определяет «в основном обеспеченный» как имеющий «практически все поступления по обязательству». . . используется для приобретения, улучшения или защиты доли в недвижимом имуществе, которая на дату возникновения является единственным обеспечением по обязательству »или имеющая справедливая рыночная стоимость доли, обеспечивающей обязательство, составляет не менее 80% скорректированной эмиссии цена (обычно сумма, которая ссужается залогодателю) или, по крайней мере, та сумма, когда вносится в REMIC.

Запрещенные присвоения REMIC

«Поскольку трастовые документы четко определяют метод и дату передачи ипотечных ссуд трасту и настаивают на том, чтобы ни одна из сторон, участвующих в трасте, не предпринимала шагов, которые могли бы поставить под угрозу статус REMIC траста, если первоначальные переводы не соответствовали требованиям. с учетом метода и сроков передачи, требуемых трастовыми документами, такие запоздалые переводы в траст будут недействительными ». «Если доверие выражено в документе, создающем имущество доверительного управляющего, каждая продажа, передача или иное действие доверительного управляющего в нарушение доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и любым другим положением закона, является недействительным».

Разрешенные инвестиции

Разрешенные инвестиции включают в себя вложения денежных средств, квалифицированные резервные активы и имущество, подлежащее выкупу.

Инвестиции в денежные потоки - это временные инвестиции в пассивные активы, которые приносят проценты (в отличие, например, от начисления дивидендов) от платежей по квалифицированным ипотечным кредитам, которые происходят между моментом, когда REMIC получает платежи, и распределением этих денег REMIC среди своих держателей. Соответствующие платежи включают выплаты основной суммы или процентов по ипотечным кредитам, выплаты по договорам повышения кредитного качества , прибыль от реализации ипотечных кредитов, средства от заложенного имущества, выплаты за нарушение гарантийных обязательств по ипотеке и штрафы за досрочное погашение.

Квалифицированные резервные активы - это формы нематериальной собственности, отличные от остаточных долей участия в REMIC, которые удерживаются в качестве инвестиций как часть квалифицированного резервного фонда, который «представляет собой любой разумно необходимый резерв для обеспечения полной оплаты» затрат или платежей REMIC держателям долей, причитающихся невыполнение обязательств, неожиданно низкая доходность или дефицит процентов по предоплате. REMIC обычно выбирают безопасные краткосрочные инвестиции с низкой доходностью, поэтому обычно желательно минимизировать резервный фонд при сохранении «желаемого кредитного качества для интересов REMIC».

Право выкупа - это недвижимое имущество, которое REMIC получает по умолчанию. После получения права выкупа права выкупа у REMIC есть право распорядиться ими до конца третьего года, хотя IRS иногда предоставляет продление. Право выкупа теряет свой статус, если аренда создает определенные виды арендного дохода, если ведется строительная деятельность, которая не началась до того, как REMIC приобрела недвижимость, или если REMIC использует собственность в торговле или бизнесе без привлечения независимого подрядчика. и более 90 дней после его приобретения.

Регулярные интересы

REMIC может включать любое количество классов регулярных интересов; они часто обозначаются буквами, такими как класс «A», класс «B» и т. д., и им присваивается купонная ставка и условия платежа. Полезно думать о регулярных процентах как о долге; они, как правило, имеют более низкий риск при соответствующей более низкой доходности. Обычные проценты облагаются налогом как долг. Обычные проценты должны быть обозначены как таковые, выдаваться в день запуска, содержать фиксированные сроки, предусматривать выплаты процентов и порядок их выплаты, а также безоговорочно давать держателю процентов право на получение определенной суммы основной суммы. Прибыль облагается налогом с держателей.

Остаточные проценты

REMIC может иметь только один класс остаточного интереса. Остаточные проценты, как правило, связаны с правом собственности и больше напоминают капитал, чем долг. Однако остаточные проценты не могут быть ни долговыми, ни долевыми. «Например, если REMIC представляет собой обособленный пул активов в рамках юридического лица, остаточная доля может состоять из (1) прав собственности на активы REMIC с учетом требований обычных держателей долей или (2) если обычные проценты принимают форму долга, обеспеченного по соглашению об эмиссии, договорного права на получение выплат, освобожденных от залогового права по соглашению по соглашению об эмиссии ». Риск выше, поскольку держатели остаточных долей получают выплаты в последнюю очередь, но потенциальная прибыль больше. Остаточные проценты должны быть обозначены как таковые, выдаваться в день запуска, а не быть обычными процентами (которых можно легко избежать, если они не будут обозначены как обычные проценты). Если REMIC осуществляет распределение между остаточными держателями акций, оно должно быть пропорциональным; требование пропорциональности упрощает дело, поскольку обычно предотвращает обработку остаточного класса как нескольких классов, что могло бы дисквалифицировать REMIC.

РЕ-РЕМИК

Во время финансового кризиса 2007–2010 годов рейтинги многих РЭМИК рухнули. Чтобы получить более высокие рейтинги для целей регулятивного риска-капитала, несколько REMIC были превращены в ре-секьюритизированные ипотечные инвестиционные каналы недвижимости ( re-REMIC ). В простом ре-REMIC инвестор передает право собственности на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, новому предприятию специального назначения ; путем передачи достаточного количества активов в новую структуру транши новой структуры могут получить более высокий рейтинг (например, рейтинг «AAA»). Тем не менее, ряд ре-REMIC впоследствии увидели, что их новые рейтинги AAA были понижены до CCC.

Формы

REMIC может выпускать ипотечные ценные бумаги в самых разных формах: ценные бумаги, обеспеченные сквозными сертификатами государственной национальной ипотечной ассоциации ( Ginnie Mae ), целые ссуды, одноклассовые сертификаты участия и многоклассовые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой; многоклассовые сквозные ценные бумаги и многоклассовые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой; сквозные ценные бумаги нескольких классов с функциями быстрой или медленной оплаты; ценные бумаги с траншем субординированного долга, которые принимают на себя большую часть риска дефолта, что позволяет эмитенту получить более высокий кредитный рейтинг; и Обеспеченные ипотечные обязательства с ежемесячным переносом процентов по облигациям, что устраняет риск реинвестирования, предоставляя инвесторам защиту от досрочного погашения.

Преимущества REMIC

REMIC устраняют многие недостатки обеспеченных ипотечных обязательств (CMO) и предлагают эмитентам больше возможностей и большую гибкость. У REMIC нет минимальных требований к собственному капиталу, поэтому REMIC могут продать все свои активы, а не удерживать некоторые для выполнения требований по обеспечению. Поскольку обычные проценты автоматически квалифицируются как долг, REMIC также избегают неудобного риска реинвестирования, который несут эмитенты CMO при указании долга. REMIC также могут производить ежемесячные выплаты инвесторам, если директора по маркетингу производят ежеквартальные платежи. Остаточные доли участия REMIC обладают большей ликвидностью, чем трасты собственников, которые ограничивают передачу долей в капитале и передачу личной ответственности. REMIC предлагают большую гибкость, чем CMO, поскольку эмитенты могут выбирать любое юридическое лицо и тип ценных бумаг. Многоклассные возможности REMIC также позволяют эмитентам предлагать различные приоритеты обслуживания наряду с различными сроками погашения, снижая риски дефолта и уменьшая потребность в повышении кредитного качества. REMIC также довольно удобны для пользователя, так как выбор REMIC не сложен, а подробные инструкции в Кодексе и правилах предлагают «высокую степень уверенности в отношении налогового режима, который может быть недоступен для других типов MBS». .

Ограничения REMIC

Хотя REMIC освобождают от налогообложения на уровне юридических лиц, их допустимая деятельность весьма ограничена «держанием фиксированного пула ипотечных кредитов и распределением платежей инвесторам в настоящее время». REMIC имеет некоторую свободу заменять квалифицированные ипотечные кредиты, объявлять о банкротстве, иметь дело с потерями права выкупа и дефолтами, избавляться и заменять несуществующие ипотечные кредиты, предотвращать дефолты по обычным процентам, досрочно выплачивать регулярные проценты, когда затраты превышают стоимость поддержания этих интересов, и подвергаться квалифицированному ликвидация, при которой у REMIC есть 90 дней, чтобы продать свои активы и распределить денежные средства между их держателями. Все другие операции считаются запрещенными и облагаются штрафом в размере 100%, как и все неквалифицированные взносы.

Чтобы избежать уплаты 100% налога на взносы, взносы в REMIC должны производиться в день запуска. Тем не менее, денежные взносы позволяют избежать этого налога, если они предоставляются через три месяца после дня запуска, включают требование об устранении неполадок или квалифицированную ликвидацию, вносятся в качестве гарантии или вносятся держателем остаточной доли участия в квалифицированный резервный фонд. Кроме того, штаты могут облагать налогом REMIC в соответствии с налоговым законодательством штата. «Многие штаты приняли полное или частичное освобождение от налогов для организаций, которые квалифицируются как REMIC в соответствии с федеральным законодательством».

REMIC облагаются федеральным подоходным налогом по наивысшей корпоративной ставке для дохода от выкупа и должны подавать декларации через форму 1066. Доход от выкупа, который подлежит налогообложению, такой же, как и для инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и может включать арендную плату, зависящую от внесения прибыль, арендная плата, выплачиваемая связанной стороной, арендная плата за имущество, которому REMIC предлагает нетипичные услуги, и доход от изъятого имущества, когда REMIC выступает в качестве дилера.

Правила REMIC в некотором роде обостряют проблемы фантомного дохода для остаточных держателей долей, которые возникают, когда налогооблагаемая прибыль должна быть реализована без соответствующей экономической выгоды, с которой нужно уплатить налог. Фантомный доход возникает из-за того, как написаны налоговые правила. Существуют штрафы за перевод дохода не налогоплательщикам, поэтому держатели процентов REMIC должны платить налоги с прибыли, которую они еще не получили.

Основные эмитенты РЭМИК

Среди основных эмитентов REMIC - Федеральная ипотечная корпорация ( Freddie Mac ) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация ( Fannie Mae ), два ведущих покупателя обычных ипотечных кредитов на вторичном рынке, а также частные ипотечные каналы, принадлежащие ипотечным банкирам. , ипотечные страховые компании и сберегательные учреждения.

Смотрите также

Рекомендации

Внешние ссылки