Кредитная линия собственного капитала - Home equity line of credit
Линия домашней справедливости кредита или HELOC ( / ч я ˌ л ɒ к / Х -lok ), является кредитом , в котором кредитор соглашается предоставить сумму максимума в течение согласованного периода времени ( так называемого термином ), где залог является заемщик справедливости в их доме (сродни вторую ипотека ). Поскольку дом часто является наиболее ценным активом потребителя , многие домовладельцы используют кредитные линии под залог жилья только для основных целей, таких как образование, ремонт дома или медицинские счета, и предпочитают не использовать их для повседневных расходов. Злоупотребление HELOC часто называют одной из причин кризиса субстандартного ипотечного кредитования .
Отличия от обычных кредитов
HELOC отличается от обычной ссуды под залог собственного капитала тем, что заемщику не авансируют всю сумму, а использует кредитную линию для заимствования сумм, общая сумма которых не превышает кредитный лимит , аналогично кредитной карте . Средства HELOC могут быть заимствованы в течение «периода получения» (обычно от 5 до 25 лет). Выплата производится в размере полученной суммы плюс проценты. HELOC может иметь требование о минимальном ежемесячном платеже (часто «только проценты»); однако должник может произвести погашение любой суммы - от минимального платежа до полученной суммы плюс проценты. Полная полученная сумма плюс проценты подлежат оплате в конце периода розыгрыша либо в виде единовременного платежа, либо в соответствии с графиком погашения кредита .
Еще одно важное отличие от обычной ссуды под залог собственного капитала заключается в том, что процентная ставка по HELOC обычно является переменной, но не всегда. Процентная ставка обычно основана на индексе, таком как основная ставка . Это означает, что процентная ставка может меняться со временем. Домовладельцы, покупающие HELOC, должны знать, что не все кредиторы рассчитывают маржу одинаково. Маржа - это разница между основной ставкой и процентной ставкой, которую заемщик фактически будет платить.
Ссуды HELOC стали очень популярными в Соединенных Штатах в начале 2000-х годов, отчасти потому, что банки использовали рекламные кампании, чтобы побудить клиентов брать жилищные ссуды, а также потому, что выплаченные проценты обычно вычитались в соответствии с федеральным законодательством и законами о подоходном налоге многих штатов. Это эффективно снизило стоимость заимствования средств и предложило привлекательные налоговые льготы по сравнению с традиционными методами заимствования, такими как кредитные карты. Однако после 2017 года проценты по HELOC больше не подлежат вычету, если заем не используется для существенного улучшения дома. Другой причиной популярности HELOC является их гибкость как с точки зрения заимствования, так и с точки зрения погашения по графику, определяемому заемщиком. Более того, популярность ссуд HELOC также может быть связана с их лучшим имиджем, чем « вторая ипотека », термин, который может прямо означать нежелательный уровень долга. Однако внутри самой кредитной индустрии HELOC классифицируется как вторая ипотека.
Поскольку основным залогом кредитной линии собственного капитала является дом , невыплата ссуды или невыполнение требований по ссуде может привести к потере права выкупа . В результате кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик поддерживал определенный уровень собственного капитала в доме в качестве условия предоставления линии собственного капитала.
HELOC замораживание
В 2008 году основные кредиторы жилищного капитала, включая Bank of America , Countrywide Financial , Citigroup , JP Morgan Chase , National City Mortgage , Washington Mutual и Wells Fargo, начали информировать заемщиков о том, что их кредитные линии на приобретение жилья были заморожены, сокращены, приостановлены, аннулированы или ограничены. каким-то другим способом. Падение цен на жилье привело к уменьшению собственного капитала заемщиков, что в глазах кредиторов воспринимается как повышенный риск потери права выкупа. 27 января 2010 года федеральный судья отказался отклонить коллективный иск против Chase о замораживании ссуд HELOC.