Гедоническая регрессия - Hedonic regression

«Гедоническая корректировка» перенаправляется сюда. Не следует путать с гедонической адаптацией .

В экономике , гедоническая регрессия или гедонистическая теория спроса является выявленными предпочтениями метода оценки спроса на хороший, или , что эквивалентен его значение для потребителей. Он разбивает исследуемый элемент на составляющие его характеристики и получает оценки сопутствующей ценности каждой характеристики. Это требует, чтобы оцениваемый составной товар можно было свести к его составным частям и рыночной стоимости этих составных частей. Гедонические модели обычно оцениваются с помощью регрессионного анализа , хотя существуют и более обобщенные модели, такие как таблицы корректировки продаж .

Вектор атрибутов, который может быть фиктивной или панельной переменной, назначается каждой характеристике или группе характеристик. Гедонические модели могут учитывать нелинейность, взаимодействие переменных или другие сложные оценочные ситуации.

Гедонические модели широко используются в оценке недвижимости и недвижимости экономики , поскольку дома имеют множество легко измеряемых признаков (например, количество комнат, общий размер или расстояние от некоторых удобств) , что делает их более восприимчивыми к гедонистической модели регрессии чем большинство других товаров. Гедоническая регрессия также используется в расчетах индекса потребительских цен (ИПЦ), где она используется для контроля влияния изменений качества продукции. Изменения цен, вызванные эффектами замещения , подлежат гедонистической корректировке качества.

Гедонический метод ценообразования

Хотя характеристики продукта не производятся и не потребляются изолированно, гедонистические модели цен предполагают, что цена продукта отражает воплощенные характеристики, оцениваемые некоторыми скрытыми или теневыми ценами. В эмпирических исследованиях эти неявные характеристические цены являются коэффициентами, которые связывают цены и атрибуты в регрессионной модели. Модели гедонической регрессии цен оцениваются с использованием вторичных данных о ценах и характеристиках различных альтернативных продуктов или услуг. При работе с продольными данными добавляются фиктивные переменные для определенного периода и используются их коэффициенты регрессии для оценки индексов цен с поправкой на качество. В гедонистической регрессии к независимым переменным обычно относятся атрибуты продуктов и услуг, связанные с производительностью. Такие характеристики продукта представляют не только ценность для пользователя, но и стоимость ресурсов для производителя. Однако было продемонстрировано, что цены при гедонической регрессии не полностью определяются техническими факторами и характеристиками, связанными с производительностью. Эффект торговой марки и рыночного сегмента может объяснить искажения цен и надбавки, которые взимаются сверх любых поправок, сделанных для различий в измеримых характеристиках продукта.

Определенные экологические услуги часто влияют на рыночные цены . Метод ценообразования Hedonic часто используется для оценки экономической ценности таких услуг.

Этот метод находит свое применение для выявления влияния экологических характеристик на изменение цен на местную недвижимость . Он часто используется для оценки затрат, связанных с:

Важно отметить, что метод гедонистического ценообразования основан на том факте, что цены на товары на рынке зависят от их характеристик. Например, цена пары брюк будет зависеть от комфорта, используемой ткани, бренда, кроя и т. Д. Таким образом, этот метод помогает нам оценить стоимость товара на основе готовности людей платить за товар как и при изменении его характеристик.

Частным примером, который используется наиболее часто, является рынок недвижимости, где стоимость двух различных объектов недвижимости, которые в остальном сопоставимы, будет варьироваться в зависимости от различных экологических удобств, присутствующих в окрестностях этих объектов. Если есть измеримое снижение цен на недвижимость, расположенную рядом со свалкой (по сравнению с другими местами), разница в ценах указывает на внешнюю стоимость свалки. Это предельная готовность платить (более высокими ценами на жилье) за данную разницу в чистоте и безмятежности местности. Для оценки разницы в ценах используются методы гедонической регрессии.

Метод гедонического ценообразования (HPM), как упоминалось ранее, представляет собой форму метода оценки выявленных предпочтений, и он использует суррогатные рынки для оценки ценности окружающей среды.

Суррогатный рынок - это концепция, которую используют, когда невозможно напрямую оценить рыночные цены на определенные экологические товары . Поэтому аналогичный товар, продаваемый на рынке, выбирается в качестве прокси.

Например, если мы хотим узнать ценность чистого воздуха, оцениваемую человеком, он может раскрыть свои предпочтения в форме создания своего дома в чистом обществе и уплаты за него дополнительной премии. Таким образом, с помощью метода гедонического ценообразования можно разделить экологический компонент стоимости и рыночную цену. В свою очередь, эта рыночная цена используется как суррогат экологической ценности.

Гедонические модели и оценка недвижимости

В экономике недвижимости гедонистическое ценообразование используется для решения проблем, связанных с поиском такого же неоднородного товара, как здания. Поскольку здания настолько разные, сложно оценить общий спрос на здания. Вместо этого предполагается, что дом можно разбить на такие характеристики, как количество спален, размер участка или расстояние до центра города. Уравнение гедонической регрессии обрабатывает эти атрибуты (или наборы атрибутов) отдельно и оценивает цены (в случае аддитивной модели) или эластичность (в случае логарифмической модели) для каждого из них. Эта информация может использоваться для построения индекса цен, который можно использовать для сравнения цен на жилье в разных городах или для анализа временных рядов. Как и при расчетах ИПЦ, гедонистическое ценообразование может использоваться для корректировки качественных изменений при построении индекса цен на жилье. Его также можно использовать для оценки стоимости недвижимости при отсутствии конкретных данных о рыночных сделках. Его также можно использовать для анализа спроса на различные характеристики жилья и спроса на жилье в целом. Он также использовался для проверки предположений в пространственной экономике.

В Единых стандартах профессиональной оценочной практики , или USPAP, предусматривают массовые стандарты оценки для регулирования использования гедонистических регрессий и других моделей автоматизированной оценки при использовании для оценки недвижимости . Методология оценки рассматривает гедонистическую регрессию как статистически надежную форму метода сравнения продаж . Гедонические модели обычно используются при оценке налогов, судебных процессах, академических исследованиях и других проектах массовой оценки.

Применение гедонистического метода ценообразования

При изучении применения метода гедонического ценообразования было сделано первое предположение, что на стоимость дома влияет определенная комбинация характеристик, которыми он обладает, учитывая, что недвижимость с лучшим качеством требует более высоких цен по сравнению с недвижимостью с более низким качеством. Это функция гедонического ценообразования.

Таким образом, на цену дома будут влиять структурные характеристики самого дома, характеристики местности / района и характеристики окружающей среды .

Структурные характеристики могут быть любыми: от размера дома до количества комнат, типа полов и т. Д. Атрибуты района включают такие переменные, как роскошь местности, качество дорог и т. Д. И характеристики окружающей среды являются переменными, такими как качество воздух, близость к паркам, пляжам, свалкам и т. д.

Анализ проходит в два этапа. На первом этапе используются методы регрессии для оценки функции гедонической цены собственности. Эта функция связывает цены на многие объекты недвижимости в одном жилом районе с разными характеристиками.

Таким образом, функция цены имеет вид

Эта функция может быть линейной или нелинейной . Цены могут изменяться с повышением или понижением при изменении характеристик.

Когда вы теперь дифференцируете функцию цены по любой из вышеперечисленных характеристик, получается неявная функция цены для этой конкретной характеристики. Это считается неявным, потому что функция цены косвенно раскрывается нам тем, что люди готовы платить, чтобы получить лучшее качество или количество характеристики.

На втором этапе эти неявные цены сравниваются с фактическими количествами / качествами, выбранными людьми для достижения предельной готовности платить за удобства . Результаты этого анализа будут указывать на изменения в значениях свойств для изменения единицы в каждой характеристике, при условии, что все другие характеристики постоянны. Однако некоторые переменные могут быть коррелированы . Это приведет к аналогичным изменениям в их значениях.

Гедонистический ценовой анализ был применен к смартфонам с использованием оператора наименьшей абсолютной усадки и селектора (LASSO), чтобы определить функциональные особенности, которые являются лучшими предикторами цены смартфона.

Гедонистические модели также использовались для расчета справедливых, разумных и недискриминационных (FRAND) лицензионных отчислений за патенты, важные для стандартов.

Преимущества

  • Универсальность: метод можно удобно адаптировать, чтобы учесть несколько возможных взаимодействий между качеством окружающей среды и продаваемыми товарами.
  • Этот метод часто используется для приближения значений на основе фактического выбора людей.
  • Рынок недвижимости является хорошим индикатором ценностей, поскольку он относительно эффективно реагирует на информацию.
  • Сравнительно легче получить данные о продажах и характеристиках недвижимости, и их можно легко сравнить с вторичными источниками данных, чтобы получить описательные переменные для регрессионного анализа.

Ограничения

  • Сфера применения этой модели ограничена и ограничивается измерением экологических выгод, связанных только с ценами на жилье.
  • Объем данных, которые необходимо собрать и с которыми нужно работать, очень велик.
  • Предположение модели состоит в том, что каждый должен заранее знать о потенциальных положительных и отрицательных внешних эффектах , связанных с покупкой недвижимости. Например, важно, чтобы они заранее знали об уровне загрязнения в местности, расположенной рядом с промышленной площадкой. Однако это предположение обычно считается нереалистичным.
  • Наличие и доступность данных напрямую влияет на количество времени и затраты, которые будут затрачены на выполнение применения модели.
  • Этот метод оценивает готовность людей платить за предполагаемое изменение качества окружающей среды и их последствия. Однако, если люди не осведомлены о связи между экологическими качествами и их преимуществами для них или собственности, тогда стоимость не будет отражена в цене собственности.
  • Ограничения рынка: эта модель предполагает, что, учитывая их доход, люди имеют возможность выбирать комбинацию атрибутов, которые они предпочитают. Чего он не видит, так это того, что на рынок недвижимости также могут влиять внешние факторы, такие как процентные ставки , налогообложение и т. Д. Например, предположим, что семья желает приобрести недвижимость недалеко от популярного центра города, имея сад и дом. большая площадь. На самом деле, возможно, что дом недалеко от центра города сравнительно меньше по размеру или вообще не имеет сада.
  • Мультиколлинеарность : иногда может быть случай, когда более крупная недвижимость доступна только в более чистых незагрязненных районах, а меньшая недвижимость находится в более городской и загрязненной среде. В таких случаях будет сложно точно разделить загрязнение и размер собственности.
  • Изменения цен. Другое предположение состоит в том, что цены на рынке автоматически подстраиваются под любые изменения атрибутов. На самом деле, есть отставание, особенно в тех местах, где купля-продажа недвижимости ограничена.
  • Модель относительно сложна для интерпретации и требует высокого уровня статистических знаний и опыта.

Критика

Многие комментаторы, в том числе, но не исключительно, австрийские экономисты , критиковали использование правительством США гедонистической регрессии при вычислении ИПЦ, опасаясь, что с ее помощью можно замаскировать истинный уровень инфляции и, таким образом, снизить проценты, которые оно должно выплачивать по казначейским ценным бумагам, защищенным от инфляции. (TIPS) и корректировки стоимости жизни по социальному обеспечению .

Использование гедонистических моделей для корректировки индексов потребительских цен в других странах показало, что негедонистические методы дают более высокие оценки инфляции с течением времени, поскольку они не предназначены для учета изменений качества. Но гедонистические модели подвергались критике за недооценку инфляции из-за переоценки значения качественных изменений и из-за того, что не учитывались аспекты ухудшения качества.

Смотрите также

использованная литература

дальнейшее чтение