Ипотечный андеррайтинг в США - Mortgage underwriting in the United States

Андеррайтинг ипотечного кредита - это процесс, который использует кредитор для определения приемлемости риска предложения ипотечной ссуды конкретному заемщику при определенных параметрах . Большинство рисков и условий, которые рассматривают андеррайтеры, подпадают под действие трех составляющих андеррайтинга: кредит , емкость и обеспечение .

Чтобы помочь андеррайтеру оценить качество ссуды, банки и кредиторы создают руководящие принципы и даже компьютерные модели, которые анализируют различные аспекты ипотеки и предоставляют рекомендации относительно связанных с этим рисков. Поскольку крупные секьюритизаторы, такие как GSE и другие банки, являются крупными покупателями ссуд у отправителей, а также из-за того, что у многих отправителей нет балансов для удержания ссуд в течение длительных периодов времени, руководящие принципы автоматического андеррайтинга являются решающим фактором, определяющим, будет ли ипотека и какая цена.

Кредитные отчеты

Кредит - это то, что андеррайтер использует для проверки того, насколько хорошо заемщик управляет своими текущими и предыдущими долгами. Обычно задокументированы кредитный отчет от каждого из трех кредитных бюро, Equifax , Transunion и Experian , кредитный отчет содержит такую информацию, как кредитные баллы, текущей и прошлой информации заемщика о кредитных карт , кредитов , коллекции , изъятия и выкупа и государственных архивов ( налоговые залоги , судебные решения и банкротства ). Как правило, кредит заемщика во многом зависит от вероятности того, что ссуда перейдет в состояние дефолта (неуплата ежемесячных платежей).

При рассмотрении кредитного отчета учитывается кредитный рейтинг . Кредитный рейтинг - это показатель того, насколько хорошо заемщик управляет долгом. Используя математическую модель , данные о каждом элементе кредитного отчета используются для получения числа от 350 до 850, известного как кредитный рейтинг. Более высокие баллы представляют людей с меньшим риском . Когда кредиторы ссылаются на репрезентативный кредитный рейтинг, они имеют в виду средний балл. Когда задействовано несколько заемщиков, обычно заемщик с самым низким средним баллом считается репрезентативным кредитным рейтингом. Другие кредитные программы могут рассматривать человека, который зарабатывает больше всего денег, также известного как основной получатель заработной платы, с репрезентативным кредитным рейтингом. Для многих кредитных программ существуют минимальные требования к баллам.

Наиболее важным аспектом кредитного отчета является качество кредита на текущее жилье человека. Например, если у заемщика уже есть ипотека , то, выплатил ли заемщик эту ипотеку вовремя, указывает на то, насколько хорошо они будут платить в будущем. То же самое и с арендаторами. Кредитор обычно анализирует жилищную историю заемщика за последние 12–24 месяца (также называемую историей листинга). Просрочки в течение этого периода обычно недопустимы.

Кроме того, рассматривается история выплаты займов и возобновляемого кредита . Кредитор может потребовать, чтобы определенное количество депозитных счетов было открыто на срок не менее 24 месяцев и в последнее время имело место своевременные выплаты, чтобы создать модель ответственного использования кредита.

Кредитный отчет также содержит заемщиков прошлых унизительных кредитов . Они включают в себя коллекцию , заряд офф , Изъятие , потери право выкупа , банкротств , залоги и суждение . Как правило, если в отчете присутствует какой-либо из этих элементов, это увеличивает риск ссуды. Для более серьезных недостатков, таких как потеря права выкупа и банкротство, кредитору может потребоваться от двух до семи лет с даты удовлетворения, указанной в отчете, до утверждения ссуды. Кроме того, кредитор может потребовать от заемщика восстановить кредит, получив определенную сумму нового кредита для восстановления своего кредита. Также прерогатива кредитора - требовать, чтобы все взыскания, списания, залоговые права и судебные решения были оплачены до закрытия кредита.

Анализ доходов

Способность относится к способности заемщика производить платежи по ссуде. Чтобы определить это, андеррайтер проанализирует занятость заемщика , доход , его текущий долг и его активы .

Проверяя занятость заемщика, андеррайтер должен определить стабильность дохода. Люди, которые работают в компании и получают почасовую оплату, представляют наименьший риск. Самостоятельно занятые заемщики представляют самый высокий риск, поскольку они, как правило, несут ответственность за долги и благополучие бизнеса в дополнение к своим личным обязанностям. Комиссионные доходы также сопряжены с аналогичными рисками для стабильности доходов, поскольку если по какой-либо причине заемщик не может вести бизнес, это напрямую влияет на размер полученного дохода. Обычно, если самозанятость или комиссионный доход используется для получения права на ипотеку, требуется двухлетняя история получения этого дохода. Хотя бонус (иногда он обозначается многими корпорациями как «поощрительная выплата») является частью дохода корешка, также требуется двухлетняя проверка работодателя.

Документация о доходах также различается в зависимости от типа дохода. Лица, получающие почасовую оплату с наименьшими рисками, обычно должны предоставлять квитанции о заработной плате и отчеты W-2 . Однако самозанятые, наемные работники и те, кто собирает арендную плату, обязаны предоставлять налоговые декларации ( Приложение C , Приложение E и K-1 ). Пенсионеры должны доказать, что они имеют право на социальное обеспечение и документально подтвердить получение платежей, в то время как те, кто получает доход в виде денежных вложений, должны предоставить отчеты и определить продолжение получения дохода от этих платежей. Короче говоря, андеррайтер должен определить и документально подтвердить, что доход и занятость достаточно стабильны, чтобы выплатить ипотечный кредит в ближайшие годы.

Кроме того, андеррайтеры оценивают способность выплатить ссуду с помощью сравнительного метода, известного как отношение долга к доходу . Это рассчитывается путем сложения ежемесячных обязательств и обязательств ( ипотечные платежи, ежемесячные кредитные и кредитные платежи, алименты , алименты и т.д.) и деля его ежемесячного дохода. Например, если заемщик платит 500 долларов за автомобиль, 100 долларов по кредитам и ссуде, платит 500 долларов в качестве алиментов и хочет получить ипотечный кредит с платежами в 1000 долларов в месяц, его общие ежемесячные обязательства составляют 2100 долларов. Если она зарабатывает 5000 долларов в месяц, соотношение ее долга к доходу составляет 42%. Обычно это соотношение должно быть ниже от 32% для наиболее консервативных займов до 65% для наиболее агрессивных займов.

Активы также учитываются при оценке мощности. Заемщики, у которых есть много ликвидных активов на момент закрытия, по статистике имеют более низкие показатели дефолта по ипотеке. В отрасли это называется резервами. Например, при общей сумме ипотечного платежа, составляющей 1000 долларов в месяц, а у заемщика остается 3000 долларов после уплаты первоначального взноса и затрат на закрытие, заемщик имеет трехмесячный резерв. Андеррайтеры также внимательно изучают банковские выписки на предмет наличия NSF ( недостаточности средств ). Если это происходит регулярно, это красный флаг для андеррайтера, потому что это указывает на то, что заемщик не знает, как управлять своими финансами.

Когда заемщик получает подарок в качестве первоначального взноса, активы должны быть проверены. Фактически, любые крупные депозиты, отображаемые в банковских выписках, потребуют объяснения от заемщика.

Кроме того, если работа заемщика по какой-либо причине будет прервана, у заемщиков будет достаточно денег в резерве для выплаты ипотеки. Сумма денежных резервов определяется количеством платежей, которые заемщик может произвести в отношении своих общих жилищных расходов (сумма основной суммы и выплаты процентов, налогов , страхования , страхования домовладельцев , ипотечного страхования и любых других применимых сборов) до резервы полностью исчерпаны. Часто кредиторы требуют от двух до двенадцати месяцев резервных платежей. Если заемщик подает заявку на FHA ( Федеральное жилищное управление ), резервов не требуется.

Наиболее типичным активом является текущий и сберегательный счет заемщика . Другие источники включают пенсионные фонды ( 401K , индивидуальный пенсионный счет ), инвестиции ( акции , паевые инвестиционные фонды , компакт-диски ) и любой другой ликвидный источник средств. Фонды, которые имеют штрафы за снятие средств, должны рассматриваться консервативно и оцениваться на уровне 70% или менее от их стоимости. Такие счета, как пенсионные и другие счета, а также личное имущество , не имеющее ликвидности, не могут использоваться в качестве активов.

Обеспечение

Залог относится к типу собственности , стоимости , использованию собственности и всему, что связано с этими аспектами. Типы собственности можно классифицировать следующим образом в порядке риска от наименьшего к наибольшему: проживание на одну семью , PUD, дуплекс , таунхаус , малоэтажный кондоминиум , многоэтажный кондоминиум , триплекс и четырехэтажные дома и кондотели . Помещение также считается частью залога. Дом может быть занят владельцем , использоваться в качестве второго дома или в качестве инвестиции . Дома, занимаемые собственником, и вторые дома имеют наименьшее количество дефолтов, в то время как инвестиционная недвижимость имеет более высокие случаи дефолта. В зависимости от сочетания занятости и типа обеспечения кредитор будет корректировать размер риска, который они готовы принять.

Кроме того , размещение и тип недвижимости, стоимость также считается. Важно понимать, что цена , стоимость и стоимость - это три разные характеристики дома. Цена - это сумма в долларах, которую продавец соглашается продать дом другой стороне. Стоимость - это сумма в долларах, необходимая для постройки дома, включая рабочую силу и материалы. Стоимость, которая обычно является наиболее важной характеристикой, - это сумма в долларах, которая поддерживается недавними продажами недвижимости, имеющей аналогичные характеристики, в том же районе и привлекательной для потребителя. В условиях справедливого маркетинга, когда продавец не в беде и рынок жилья не находится в нестабильных условиях, цена и стоимость должны быть очень сопоставимы.

Для определения стоимости обычно проводится аттестация . Помимо определения стоимости собственности, оценщик несет ответственность за определение рыночных условий, привлекательности и удобств района, а также состояния и характеристик собственности. Стоимость определяется путем сравнения недавних продаж аналогичных соседних домов. Оценщик может внести разумные корректировки в продажную цену другой собственности в зависимости от размера участка , площади дома, количества спален и ванных комнат и других дополнений, таких как гаражи , бассейны и террасы . Андеррайтер несет ответственность за рассмотрение оценки и запрос любой дополнительной информации, необходимой для подтверждения стоимости и конкурентоспособности собственности. Если необходимо лишить дом права выкупа , кредитор должен иметь возможность продать недвижимость, чтобы возместить свои убытки.

Сравнительный анализ на обеспечении известен как кредит на стоимость (LTV). Ссуда ​​к стоимости - это отношение суммы ссуды к стоимости имущества. Кроме того, комбинированная ссуда на стоимость (CLTV) представляет собой сумму всех залогов в отношении собственности, деленную на ее стоимость. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов, а первая ипотека составляет 100 000 долларов, а вторая ипотека - 50 000 долларов, LTV составляет 50%, а CLTV - 75%. Естественно, более высокие значения LTV и CLTV увеличивают риск кредита. Кроме того, у заемщиков, которые вносят значительный первоначальный взнос (снижая LTV), статистически меньше случаев обращения взыскания.

Тип ссуды также может повлиять на LTV и учитывается при оценке обеспечения. Большинство ссуд включают выплаты в счет основной суммы ипотеки. Они представляют наименьший риск, поскольку LTV уменьшается по мере выплаты ипотечных платежей. В последнее время все более популярной становится ипотека только с процентами. Эти ипотечные кредиты позволяют заемщику производить платежи, которые просто покрывают проценты, причитающиеся по ссуде, без внесения каких-либо вкладов в основной баланс. Кроме того, существуют ссуды, допускающие отрицательную амортизацию , что означает, что платежи не покрывают причитающиеся проценты по ссуде. Таким образом, невыплаченные проценты впоследствии добавляются к основной сумме кредита. В этом случае можно получить задолженность, превышающую стоимость дома в течение срока ссуды, что подвергает кредитора наибольшему риску.

Чтобы компенсировать риск высоких LTV, кредитор может потребовать так называемое ипотечное страхование. Страхование ипотеки страхует кредитора от убытков, которые могут возникнуть в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке. Обычно это требуется для кредитов, у которых LTV превышает 80%. Стоимость ипотечного страхования перекладывается на заемщика в качестве дополнительных расходов к их ежемесячному платежу, но некоторые банки разрешают так называемое страхование, оплачиваемое кредитором, при котором процентная ставка выше в обмен на оплату ипотечного страхования кредитором. Все государственные ссуды, такие как FHA и VA, требуют ипотечного страхования, независимо от LTV.

Автоматический андеррайтинг

Fannie Mae и Freddie Mac - две крупнейшие компании, покупающие ипотечные кредиты у других кредиторов в Соединенных Штатах . Многие кредиторы будут подписывать свои файлы в соответствии со своими руководящими принципами, но для обеспечения права на покупку Fannie Mae и Freddie Mac андеррайтеры будут использовать так называемое автоматическое андеррайтинг . Это инструмент, доступный кредиторам для предоставления рекомендаций по риску ссуды и заемщика, и он предоставляет объем документации, необходимой для проверки риска.

Важно помнить, что одобрение и отзывы подлежат рассмотрению андеррайтером. Андеррайтер также несет ответственность за оценку аспектов ссуды, выходящих за рамки автоматизированного андеррайтинга. Короче говоря, кредит утверждает андеррайтер, а не автоматизированный андеррайтинг.

С другой стороны, автоматизированный андеррайтинг упростил процесс ипотеки, предоставив анализ кредитов и условий займа в считанные минуты, а не дни. Для заемщиков это уменьшает объем документации , необходимой и может даже потребовать никаких документов о занятости , доходов , активов или даже стоимости этого имущества . Автоматический андеррайтинг адаптирует объем необходимой документации к риску ссуды.

Уменьшенная документация

Многие банки также предлагают кредиты с сокращенной документацией, что позволяет заемщику претендовать на получение ипотеки без проверки таких элементов, как доход или активы. Естественно, это ссуды с более высоким риском и часто с более высокими процентными ставками . Поскольку предоставляется меньше документации о дееспособности заемщика, большое внимание уделяется кредиту и залогу . Чтобы снизить риск сокращения ссуд с документацией, кредиторы часто не ссужают ссуды с более высокими LTV и ограничивают ссуды меньшими суммами по сравнению с ссудами, которые полностью документированы.

Решение об утверждении

После рассмотрения всех аспектов кредита , то до андеррайтера , чтобы оценить риск кредита в целом. Каждый заемщик и каждая ссуда уникальны, и многие заемщики могут не соответствовать всем требованиям. Однако некоторые аспекты кредита могут компенсировать недостаток в других областях. Например, риск высокого LTV может быть компенсирован наличием большого количества активов. Низкий LTV может компенсировать тот факт, что у заемщика высокое отношение долга к доходу, а отличный кредит может преодолеть нехватку активов.

Помимо компенсирующих факторов существует понятие, известное как наслоение риска . Например, если недвижимость представляет собой многоэтажную квартиру, занятую в качестве инвестиции, с высоким LTV и заемщиком, который работает не по найму, совокупный эффект всех этих аспектов приводит к более высокому риску. Хотя заемщик может соответствовать всем требованиям в соответствии с руководящими принципами кредитной программы, андеррайтер должен проявлять осторожность.

В кредитовании есть старая поговорка: если в вашем портфеле нет одного права выкупа, вы не принимаете на себя достаточный риск. Андеррайтеры должны рассматривать ссуду с целостной точки зрения; в противном случае они могут отклонить ссуду, которая сопряжена с высоким риском в одном аспекте, но с низким риском в целом.

IT системы

Банки обычно используют ИТ-системы, доступные от различных поставщиков, для записи и анализа информации, и эти системы получили распространение. Вот пример того, что значат многие из них. К ним относятся «система выдачи ссуд» (также называемая ссудной операционной системой) (LOS), а также другие инструменты, такие как автоматизированные системы андеррайтинга Fannie Mae и Freddie Mac, «Desktop Underwriter» и «Loan Prospector». от Дэвиса + Хендерсона и UniFi PRO от Fiserv .

Рекомендации