Отсутствует средний корпус - Missing middle housing
Отсутствие промежуточного жилья описывает ряд типов многоквартирного или кластерного жилья, которые совместимы по масштабу с односемейными или переходными районами. Отсутствие промежуточного жилья предназначено для удовлетворения спроса на пешеходные кварталы, реагирования на меняющуюся демографию и предоставления жилья по разным ценам. Термин «недостающая середина» предназначен для описания типов жилья, которые были распространены в Соединенных Штатах до Второй мировой войны, таких как дуплексы, рядные дома и квартиры во внутреннем дворе, но теперь они менее распространены и, следовательно, «отсутствуют». Вместо того, чтобы сосредоточиться на количестве единиц в структуре, отсутствие среднего жилья подчеркивает масштаб и высоту, которые подходят для односемейных кварталов или переходных кварталов. После введения этого термина в 2010 году концепция была применена в Соединенных Штатах, Канаде и Австралии .
Фон
Термин «недостающее промежуточное жилье» было введено архитектором Дэниелом Паролеком в 2010 году. Многие формы того, что сейчас описывается как «недостающее промежуточное жилье», были построены до 1940-х годов, включая двухквартирные дома в Чикаго, рядные дома в Бруклине, Балтиморе, Вашингтоне, округ Колумбия. , и Филадельфия, дома на две семьи или «трехэтажные» дома в Бостоне и бунгало в Калифорнии. После Второй мировой войны жилищное строительство в Соединенных Штатах значительно изменилось в сторону односемейного жилья с зонированием, которое затрудняло строительство пригодных для пешеходов жилых домов средней плотности во многих районах и, следовательно, сокращало предложение «недостающего» среднего жилья.
Возрождение недостающего среднего жилья связано со многими факторами, включая возрождающийся рыночный спрос на этот тип жилья, спрос на жилье в удобных пешеходных районах, необходимость доступности жилья, экологические меры для поддержки пешеходной доступности и ориентированные на общественный транспорт застройки, а также меняющиеся демографические тенденции. Американская ассоциация пенсионеров (ААП) опубликовал отчет, который показал , что все больше и больше, американцы хотят «возраст в месте,» и нужна легкий доступ к услугам и удобству , доступному в проходимых, городских, транзитных ориентированных сообществах. Было доказано, что миллениалы меньше водят машину и ищут жилье в пешеходных кварталах, недалеко от остановок общественного транспорта. Количество пройденных автомобильных миль увеличивалось с каждым годом в период с 1946 по 2004 год; сегодня американцы водят меньше 2004 года, и не больше на человека, чем в 1996 году. Снижение вождения наиболее заметно среди молодых людей в возрасте от 16 до 34 лет, которые в 2009 году проехали на 23% меньше миль, чем их возрастная группа в 2001 году. , исследования показывают, что миллениалы предпочитают районы с богатыми удобствами, транспортными развязками и пешеходными прогулками. Компания Small Housing BC заявила, что «структура традиционного североамериканского пригорода не оправдала ожиданий многих, кто поселился в пригородных районах, и ищутся новые способы перестроить жизнь в пригородах и перестроить эти модели поселений. . "
Дизайн
Жилье недостающего среднего размера бывает разных типов и плотностей, но может характеризоваться расположением в удобном для пешеходов контексте, более низкой воспринимаемой плотностью, небольшими размерами застройки, небольшими домами, относительно небольшим количеством парковок, простой конструкцией и вниманием к сообществу. Формы недостающего среднего жилья могут включать в себя расположенные рядом дуплексы, штабелированные дуплексы, дворы для бунгало, дополнительные жилые единицы (каретные домики, подвальные квартиры и т. Д.), Четырехэтажные дома, мультиплексы, таунхаусы, квартиры во дворе и жилые / рабочие помещения. Эти типы зданий обычно имеют плотность жилых единиц в диапазоне от 16 до 30 единиц на акр, но часто воспринимаются как менее плотные, поскольку они меньше по размеру. Из-за своего масштаба недостающее промежуточное жилье может смешиваться с жилыми кварталами для одной семьи, выступать в качестве конечной точки жилого блока для одной семьи, действовать как переход между жильем с более высокой плотностью размещения и жилым домом для одной семьи или действовать как переход от от смешанного до односемейного. Результирующая плотность может поддерживать более широкие потребности сообщества, включая пешеходную торговлю, удобства, общественный транспорт и увеличение числа "ног на улице".
Воздействия
Отсутствие промежуточного жилья предлагает больший выбор типов жилья, которые по-прежнему вписываются в существующие односемейные кварталы, создают более доступные варианты жилья и помогают достичь целей в области устойчивого развития. Недостающие средние жилые единицы обычно меньше по размеру, чем дома на одну семью, потому что они делят много с другими домами, что приводит к более низким удельным затратам на землю и, следовательно, к более низким жилищным затратам. Отсутствующие типы среднего жилья также являются одной из самых дешевых форм жилья для производства, поскольку они обычно представляют собой малоэтажные здания с низкой парковкой и деревянным каркасом, что позволяет избежать дорогостоящих бетонных подиумов. Поскольку конструкция и строительные материалы сравнительно менее сложны, чем более крупные средне- и высотные конструкции, более крупный пул мелких и местных домостроителей может участвовать в создании такой формы жилья. Для поддержки муниципальных бюджетов более плотное и эффективное использование земли и инфраструктуры может быть финансово продуктивным для муниципалитетов с большим количеством людей, платящих налоги с акра за меньшую инфраструктуру, чем большие участки дома для одной семьи.
Увеличение количества отсутствующих вариантов среднего жилья может позволить семьям разного размера, типа и дохода получить доступ к качественному жилью. Отсутствие среднего жилья с возрастом становится естественно доступным жильем и обеспечивает такой уровень плотности, который поддерживает магазины, рестораны и общественный транспорт, связанные с пешеходными районами. В этом случае пешеходные районы могут способствовать достижению целей в области устойчивого развития, здоровья и доступности за счет уменьшения зависимости от личных транспортных средств. Это будет способствовать активному транспорту, уменьшит разрастание, уменьшит загрязнение и снизит транспортные расходы за счет уменьшения потребности в личных транспортных средствах. Отсутствие вариантов среднего жилья может позволить пожилым людям сокращать штат, не покидая своего района. Например, дополнительные жилые единицы могут позволить домашним хозяйствам, состоящим из нескольких поколений, иметь конфиденциальность, в то время как все они живут на одном участке. Отсутствие среднего жилья может позволить более широкому кругу семей получить право собственности на жилье, предлагая более широкий диапазон вариантов жилья и цен. Кроме того, отсутствующие типы среднего жилья, такие как дополнительные жилые единицы, могут поддерживать ипотеку за счет арендной платы за эти второстепенные единицы. В целом, отсутствие вариантов среднего жилья может привести к созданию жилья по широкому диапазону цен для целого ряда типов семей.
Некоторые защитники прав собственности считают, что широкое разрешение отсутствия промежуточного жилья расширяет права собственности, предоставляя владельцам более широкий выбор в том, как использовать свою собственность. Некоторые защитники справедливости считают, что предоставление более разнообразных вариантов жилья, таких как отсутствие среднего жилья, может уменьшить историческое и современное неравенство, из-за которого менее обеспеченные люди не попадают в определенные районы с богатыми удобствами.
Примеры государственного уровня
Несколько американских штатов приняли или предложили законы, направленные на увеличение количества недостающих промежуточных жилых домов. В частности, в 2019 году Орегон принял Закон о домах 2001 года. Закон требует, чтобы в средних городах штата Орегон были предусмотрены дуплексы на каждом участке или участке, предназначенном для жилого использования, что позволяет создавать дома на одну семью. Кроме того, в крупных городах штата Орегон (с населением более 25 000 человек) и городах в районе метро Портленда должны быть разрешены дуплексы, триплексы, четырехэтажные дома, коттеджные поселки и таунхаусы в жилых районах. В законопроекте выделяются средства для оказания помощи местным органам власти в планировании разработки местных кодексов и разрешается муниципалитетам устанавливать разумные стандарты проектирования и инфраструктуры. В Массачусетсе H.5250 был принят, чтобы требовать от муниципалитетов, расположенных рядом с MTBA, разумно разрешать дуплексное или многоквартирное жилье рядом с транзитными станциями. Законопроект также создал финансовые стимулы для сообществ к зонированию для « умного роста » и облегчил муниципалитетам принятие постановлений о зонировании или поправок к зонированию. В 2019 году штат Вашингтон принял E2SHB 1923, поощряя все города в соответствии с Законом об управлении ростом (GMA) увеличивать жилую вместимость за счет поддержки многих форм недостающего среднего жилья. Штат Вашингтон предоставил средства гранта для поддержки изменений кодекса, планов действий в отношении жилья и планов субрегионов для поддержки отсутствующих типов среднего жилья.
Штаты Вермонт, Нью-Гэмпшир и Калифорния приняли ряд законопроектов, которые продвигают дополнительные жилые единицы (ADU) и снижают нормативные барьеры для строительства ADU. Действия на уровне штатов также были предприняты в Австралии, где, сославшись на усилия по продвижению более «недостающего среднего» развития, Новый Южный Уэльс выпустил Кодекс разнообразия малоэтажного жилья и Руководства по проектированию для разнообразия малоэтажного жилья. Палата представителей и сенат штата Коннектикут одобрили закон, снижающий некоторые ограничения на зонирование отсутствующих типов промежуточных жилых домов, таких как дополнительные жилые единицы.
Другие штаты рассмотрели, но не приняли аналогичное законодательство в поддержку отсутствующих типов промежуточного жилья. Штат Иллинойс рассмотрел вопрос HB4869, который потребовал бы от муниципалитетов разрешения (и разумного регулирования) дополнительных жилых единиц (ADU). Вирджиния рассматривала HB 152, который потребовал бы от муниципалитетов разрешить (и разумно регулировать) недостающие типы среднего жилья (дуплексы, коттеджи и т. Д.) На всех участках, которые в настоящее время зонируются для жилья на одну семью. Штат Мэриленд рассмотрел HB1406 «Закон о планировании скромных домов 2020 года», который потребовал бы переписных участков, которые являются богатыми, прилегающими к транзиту и / или рядом с большим количеством рабочих мест, чтобы пропустить промежуточные типы жилья. Небраска считала, что LB794 обяжет каждый город с населением более 5000 человек пропустить промежуточное жилье в районах, ранее зонированных исключительно для отдельных жилых домов на одну семью. Монтана рассматривала вариант HB 134, который позволил бы получить дуплекс, триплекс и четырехуровневое жилье в некоторых муниципалитетах. Северная Каролина рассмотрела законопроект № 401 и законопроект Сената № 349, который разрешал бы промежуточное жилье в любом районе, предназначенном для отдельных домов на одну семью.
Муниципальные примеры
Многие муниципалитеты обновляют свои правила землепользования и зонирования, чтобы лучше поддержать недостающее промежуточное жилье. Изменения в правилах землепользования для поддержки отсутствующего среднего жилья могут также включать изменения, такие как кодексы на основе форм, ориентированное на транзит развитие и другие обновления.
В Соединенных Штатах в Портленде, штат Орегон, есть несколько исторических типов жилья Missing Middle, расположенных по всему городу, большинство из которых представляют собой дуплексы, которые были построены до 1920-х годов, прежде чем был утвержден первый план зонирования города. Зонирование односемейных домов было расширено в 1950-х годах, и строительство дуплексов или триплексов в Портленде стало в значительной степени незаконным. В 2010 году Портленд начал обновлять свои правила зонирования, чтобы разрешить пропавшие без вести промежуточные жилые дома. Недостающие обновления зонирования Среднего региона распространились по Тихоокеанскому Северо-Западу и теперь включают Сиэтл, Уолла Уолла, Лейк Стивенс, Ортинг, Венатчи, Юджин, Олимпию, Спокан и Беллингем, Такому и Тигард среди других.
Обновления зонирования для поддержки отсутствующего среднего жилья можно найти не только на Тихоокеанском Северо-Западе. Примечательно, что в Миннесоте план Миннеаполиса до 2040 года призывал к повышению зональности города, чтобы позволить большему количеству недостающих типов среднего жилья по всему городу. Новое зонирование в Миннеаполисе не запрещает строительство домов на одну семью, но ни один квартал в городе не зонируется исключительно для зонирования одной семьи. Городские власти также устранили обязательные минимальные парковочные места из своих правил зонирования, позволяя строителям и владельцам бизнеса выбирать количество парковочных мест, которые они предоставляют, в зависимости от рынка и своих уникальных потребностей.
В Калифорнии Сакраменто проголосовал за разрешение до четырех единиц жилья на всех жилых участках и за снижение требований к парковке, чтобы помочь городу облегчить жилищный кризис и достичь целей справедливости. Город Беркли, штат Калифорния , единогласно проголосовал за зонирование нескольких недостающих типов среднего жилья по всему городу к 2022 году, указав в качестве целей справедливость и доступность жилья.
Брайан, штат Техас, внедрил политику типового зонирования, в соответствии с которой городские власти предоставляют несколько заранее разработанных и предварительно утвержденных планов для недостающих типов среднего жилья (со значительно сокращенными процедурами выдачи разрешений) в «центральной» части города. Цель программы - снизить расходы на жилье, вызванные платой за проектирование и длительными процедурами выдачи разрешений, снизить нагрузку на городской персонал, добиться вклада общественности и заблаговременной поддержки при проектировании жилья, а также обеспечить качественное проектирование жилья. В Норфолке, штат Вирджиния, также отсутствует книга с выкройками среднего жилья с бесплатными проектами для недостающих типов среднего жилья, включая дуплексы и квадплексы.
Многие местные органы власти в Соединенных Штатах решили зонировать недостающие типы среднего жилья в значительных частях своих районов зонирования, включая Гранд-Рапидс Мичиган, Дарем, Северная Каролина, зонирование коттеджного поселения Киркленда Вашингтона, округ Монтгомери, многочисленные жилищные исследования Мэриленда, Блумингтон, Индиана. , и округ Декалб, штат Джорджия. Индианаполис, штат Индиана, решил разрешить недостающие типы жилья среднего размера (в дополнение к типам жилья с более высокой плотностью) вдоль коридоров скоростного автобусного сообщения . Индианаполис также включил недостающие типы среднего жилья в свои правила заполнения жилых домов. Другие города строят долгосрочные планы по увеличению предложения недостающего среднего жилья. Шарлотта, Северная Каролина, добавила формулировку в свой всеобъемлющий план, чтобы разрешить дуплексы и триплексы по всему городу. Ссылаясь на отсутствие промежуточного жилья как на компонент более крупной стратегии доступного жилья, Роли, Северная Каролина, проголосовала за разрешение нескольких недостающих типов промежуточного жилья в большинстве жилых зон.
_-_%22Fellow_Observer%22.jpg)
В то время как некоторые общины не приняли правила, широко разрешающие полный спектр недостающих типов промежуточного жилья, они внесли изменения, разрешающие дополнительные жилые единицы (ADU). Разнообразные примеры включают крупные города, такие как Лос-Анджелес, Калифорния, город Чикаго, Иллинойс, и более мелкие города, такие как Лексингтон, штат Кентукки, и Санта-Крус, штат Калифорния.
За пределами США в городах Австралии и Канады были приняты недостающие реформы среднего жилья. Известные примеры в Канаде включают Эдмонтон, отсутствующие реформы среднего зонирования в Альберте и зонирование вторичных единиц в Ванкувере, Британская Колумбия. Монреаль, Квебек, примечателен своей отличительной архитектурой и городским планированием, которое исторически включало значительное количество недостающего среднего жилья. Благодаря своей уникальной истории, многие районы Монреаля включают в себя невысокие пристроенные дуплексы, триплексы и апартаменты, часто с входом по внешней лестнице, минимальным фасадом и небольшими задними дворами. Это создает значительный уровень плотности без высоток. В Австралии 30-летний план для Большой Аделаиды включает в себя упор на отсутствие среднего жилья, как и Обзор жилья средней плотности Морленда.
Смотрите также
- Подходит для велосипедов
- Код на основе форм
- Новый урбанизм
- Транзитно-ориентированное развитие
- Традиционная застройка квартала
- Разрастание городов
- Устойчивый город
- Зеленое здание
- Доступное жилье
- Дуплекс
- Коды зонирования