Фиксированная оплата MLS - Flat-fee MLS
Мини-плат MLS относится к практике в недвижимости промышленности на продавец входа в « а ля карт соглашения о предоставлении услуг » с реальным брокером недвижимости , который принимает фиксированную плату , а не процент от цены продажи для листинга стороны сделка. Брокер MLS с фиксированной оплатой обычно разделяет услуги, предлагаемые традиционным брокером по недвижимости, и перечисляет недвижимость для продажи в местной службе множественного листинга (MLS) à la carte, не требуя от продавца использования всех услуг.
Основная цель листинга с фиксированной оплатой - быть выставленным на MLS и полностью исключить комиссию со стороны листинга, имея дело напрямую с « агентами покупателя» . В большинстве случаев продавец экономит примерно половину традиционной комиссии и сохраняет полную свободу продавать самостоятельно. Брокеру покупателя по-прежнему обычно предлагается процент, хотя это также может быть фиксированная комиссия.
История
Листинг с фиксированной оплатой на MLS предоставит продавцу листинг так же, как и любой другой листинг, с той разницей, что они сохраняют свободу продажи самостоятельно и должны иметь дело напрямую с запрашивающими агентами на всем протяжении контракта и закрытия. Сначала было восстание компаний, предоставляющих полный спектр услуг по недвижимости, потому что эта услуга наверняка ограничила бы их способность монополизировать MLS и возможность получать эксклюзивные права на продажу списков, где бы они ни получали комиссию. В конечном итоге FTC вмешалась и постановила, что модель фиксированной платы может оставаться в силе, потому что она дает продавцам жилья другой вариант, который сэкономит им деньги и приведет к усилению конкуренции на рынке. Кроме того, продавец получает выгоду от синдицированного распространения на другие веб-каналы, такие как Zillow, Trulia, Realtor.com и около 100 других веб-сайтов, что происходит автоматически после того, как он попадает в MLS.
Традиционно брокерские услуги в сфере недвижимости в Соединенных Штатах оказывались как часть комплексного пакета, включающего такие услуги, как (i) помощь продавцу в установлении прейскурантной цены на недвижимость; (ii) маркетинг и реклама недвижимости для продажи, включая внесение ее в список MLS; (iii) обработка запросов покупателей, планирование и организация демонстраций собственности потенциальным покупателям жилья; (iv) проведение «открытых дверей», чтобы общественность могла предварительно ознакомиться с выставленной на продажу недвижимостью; (v) подготовка контракта и ведение переговоров от имени продавца; (vi) управление сделкой с недвижимостью до окончательного расчета (или закрытие условного депонирования ). Структура комиссионных за этот комплексный пакет услуг в США и Канаде, как правило, заключалась в уплате комиссии от общей продажной цены собственности в размере 5-7%.
Стивен Дж. Дубнер и Стивен Д. Левитт сообщают, что эта типичная большая комиссия даже не приносит такой выгоды среднему брокеру по недвижимости, как можно было бы ожидать от недавнего скачка цен на жилье из-за слишком большого количества времени, которое средний реальный Брокер по недвижимости должен проводить троллинг для новых клиентов, и относительно небольшой процент своего времени они тратят на оказание услуг в сфере недвижимости для каждого клиента.
Однако концепция фиксированной платы существовала много лет, прежде чем Интернет стал популярным. Существуют также группы брокеров с фиксированной комиссией, которые сотрудничают друг с другом на всей территории Соединенных Штатов. Многие веб-сайты FSBO также найдут местных брокеров с фиксированной оплатой для заинтересованных продавцов. Эти предложения обычно включают веб-страницу FSBO для помощи в рекламе собственности.
В последние годы, когда разделение услуг ускорилось с появлением Интернета, для обслуживания рынка FSBO был разработан ряд брокерских моделей, предоставляющих услуги на основе «a la carte». Широкая доступность информации о выставленной на продажу недвижимости вызвала понижательное давление на плату за недвижимость в Соединенных Штатах. Чтобы узнать об изменениях в отрасли, ознакомьтесь также с тенденциями в сфере недвижимости .
Полезный обзор практики оплаты недвижимости в Соединенных Штатах можно найти в отчете за октябрь 2006 г. Объединенного центра регуляторных исследований AEI-Brookings . В исследовании отмечается, что «комиссии брокера по недвижимости странным образом не связаны ни с количеством, ни с качеством оказанных услуг, ни даже с их стоимостью». Далее в нем делается вывод, что «потребители получат наибольшую выгоду от подхода с оплатой за услуги, сочетающего фиксированную плату, почасовую оплату и бонусы, включая процент от созданной дополнительной стоимости». Предлагается ряд примеров таких вариантов.
Обзор
В листинге MLS с фиксированной оплатой соглашение о листинге между брокером по недвижимости и владельцем недвижимости обычно требует, чтобы брокер внес недвижимость в MLS и предоставил другие услуги по контракту, при этом брокер действует как то, что традиционная отрасль придумала «ограниченным сервисный брокер ». Однако индустрия фиксированных комиссий предпочитает термин «брокер à la carte», потому что услуги не ограничены. Вместо этого расширяется свобода выбора, позволяя продавцам выбирать услуги из меню. Например, если продавец предпочитает покупать маркетинговые услуги только в MLS и других каналах распространения, это не означает, что брокер по листингу не вел бы переговоры или не предлагал больше услуг, если бы продавец захотел заплатить за эти услуги. Фактически, многие брокеры с фиксированной комиссией предлагают обновленные пакеты, на которые продавцы часто заключают контракты. Следовательно, услуги не ограничены, а, напротив, адаптированы к потребностям и желаниям продавца.
В настоящее время существует множество описаний, используемых для описания услуг в области недвижимости со скидкой и сниженных комиссий, некоторые из которых не основаны на предоставлении ограниченных услуг. Министерство юстиции использует такие термины, как «нетрадиционный», «плата за услугу» и «управляемое меню», которые отличаются от «традиционных» услуг в сфере недвижимости, предлагаемых лицензированным брокером по недвижимости продавцу. недвижимости. Важно, чтобы потребитель понимал, что в настоящее время нет стандартной терминологии для нетрадиционных услуг в сфере недвижимости, хотя à la carte, вероятно, является лучшим описанием.
На рынке нетрадиционных услуг в сфере недвижимости продавцам предлагается несколько программ, которые преследуют общую цель - сэкономить деньги потребителей за счет снижения общих расходов на продажу недвижимости. «Нетрадиционная услуга» автоматически не влечет за собой «ограниченную услугу». Например, некоторые брокеры с полным спектром услуг размещают недвижимость в рамках соглашения о полном обслуживании, но взимают «фиксированную ставку», которая не является процентом от продажной цены. Этот вариант с полным спектром услуг обычно представляет собой листинг с полным спектром услуг со скидкой, но он отличается от услуги MLS с фиксированной оплатой, которая является предметом данного обсуждения. Пока отрасль не разовьется и не примет стандартную терминологическую практику, как потребители, так и брокеры по недвижимости будут продолжать испытывать некоторую путаницу в терминологии, описывающей предлагаемые услуги. При любых обстоятельствах потребитель должен досконально понимать предоставляемые услуги и способ компенсации за эти услуги.
Услуга MLS с фиксированной оплатой радикально отличается от традиционных брокерских услуг в сфере недвижимости. Поскольку каждый штат требует заключения соглашения о листинге между брокером по недвижимости и владельцем собственности, стремительный рост числа поставщиков услуг с фиксированной оплатой привел к тому, что в штатах возник пробел в разработке законов, регулирующих услуги с фиксированной оплатой, предоставляемые брокером по недвижимости. В большинстве систем советов по недвижимости / MLS обычно существует два типа листинговых соглашений, хотя некоторые советы разрешают другие. Первый и наиболее распространенный вариант называется листингом «Исключительное право на продажу», в котором продавец будет не только платить комиссию, если его собственность будет продана через своего листингового брокера или другого брокера MLS (брокера покупателей), но и если продавец обнаружит собственный покупатель. В листинге с «исключительным правом на продажу» листинговый брокер получает комиссию, указанную в соглашении о листинге, независимо от того, кто фактически находит покупателя. Второй тип листингового соглашения называется листинговым соглашением «Эксклюзивное агентство». Это «Эксклюзивное агентство» является одной из форм соглашения, которое может использоваться, чтобы позволить продавцу продавать свою собственность «через владельца» и платить нулевую комиссию, если им удастся найти собственного покупателя. Именно это соглашение о листинге «Эксклюзивное агентство» является основой для многих листинговых соглашений с поставщиками услуг с фиксированной оплатой. По сути, списки MLS с фиксированной оплатой являются логическим продолжением альтернативных вариантов продажи по сниженным ценам для владельцев собственности, которым комфортно управлять частью или всем процессом продажи, которые считают, что MLS будет эффективно "рекламировать" их собственность, и которые готовы платить брокеру покупателя комиссию.
Листинговые сборы за услуги "фиксированной комиссии MLS" в большинстве случаев охватывают широкий спектр возможностей, но обычно включают два компонента: фиксированную плату, выплачиваемую листинговому брокеру, и комиссию, которую владелец недвижимости соглашается выплатить брокеру покупателя (если есть один). Комиссию, которая обычно выплачивается "листинговому" брокеру, пытаются заменить уплатой фиксированной платы, которая оплачивается авансом продавцом и не подлежит возмещению, независимо от того, продается недвижимость или нет.
Законы о минимальном обслуживании
По состоянию на май 2015 года в 11 штатах и округе Колумбия в той или иной форме были приняты «законы о минимальных услугах», согласно которым потребители должны платить за эти услуги, хотят они того или нет. Еще восемь штатов предъявляют минимальные требования к услугам, но позволяют потребителям отказываться от этих дополнительных услуг, сохраняя выбор.
В то время как Министерство юстиции и Федеральная торговая комиссия контролируют и оспаривают законы о недвижимости или изменения в законодательстве, которые во всех штатах считаются антиконкурентными, данный пресс-релиз от апреля 2005 года является примером их усилий: «Министерство юстиции и Федеральная торговая комиссия (FTC) опубликовали совместное письмо, в котором настоятельно призвали созданную штатом Комиссию по недвижимости Техаса отклонить предлагаемое постановление, которое изменит текущие правила, наложив новые ограничения на способность профессионалов в сфере недвижимости Техаса предлагать гибкие брокерские услуги. не только заставит техасских потребителей платить больше за услуги в сфере недвижимости, но также уменьшит выбор потребителей, ограничив способность брокеров по недвижимости предоставлять услуги, адаптированные к потребностям клиентов ».
США Департамент юстиции антитрестовского отдела объявил о запуске нового веб - сайта в октябре 2007 года «просвещать потребителей и политиков о потенциальных выгодах , что конкуренция может привести к потребителям недвижимости брокерских услуг и барьеров , которые препятствуют этой конкуренции.» Среди других результатов они сообщают, что новые модели продаж могут снизить затраты на продажу потребительских домов "на тысячи долларов. Например, в штатах, где разрешена открытая конкуренция, брокеры некоторых покупателей выплачивают покупателю до двух третей своей комиссии, а некоторые брокеры продавца предлагают пакеты с ограниченным набором услуг, которые позволяют продавцам размещать свои дома в местной службе множественного листинга (MLS) всего за несколько сотен долларов ". «Конкуренция и недвижимость» включает ссылку на законы о недвижимости каждого штата США и информацию о том, как они поддерживают или препятствуют конкуренции между брокерами в сфере недвижимости.
Необходимо информировать общественность путем письменного раскрытия информации
Альтернативой «законам о минимальных услугах» является письменное раскрытие покупателям и продавцам жилья того, какие именно услуги будут предлагаться, а какие не будут. Сторонники этого метода указывают на то, что альтернатива, основанная на раскрытии информации, позволяет потребителям быть полностью информированными об услугах, которые они могут не получить, используя фиксированную плату или ограниченные услуги, в то же время позволяя им выбирать типы услуг, которые будут приобретены. Огайо и Вирджиния - штаты, которые недавно приняли закон, разрешающий новую форму представительства, называемую «представителем с ограниченными услугами», которая требует от практикующего специалиста по недвижимости: (i) раскрыть, что лицензиат действует в качестве представителя с ограниченными услугами; (ii) предоставить список конкретных услуг, которые лицензиат будет предоставлять клиенту; и (iii) предоставляет список конкретных обязанностей стандартного брокера, изложенных в подразделе, которые представитель по ограниченным услугам не будет предоставлять клиенту.
Однако раскрытие информации об уровне обслуживания иногда было нормальным аспектом договорных условий всех брокеров по недвижимости. Практичность диктует необходимость очертить объем предоставляемых услуг, чтобы заключить любой вид листингового соглашения. Поэтому в некоторых юрисдикциях брокеры, предоставляющие полный и ограниченный услуги, описали услуги, которые они предоставляют. На протяжении многих лет даже брокеры с полным спектром услуг предлагали различные варианты услуг, такие как «листинг агентств» и, в некоторых штатах, «открытый листинг» .
Эти альтернативные варианты обслуживания существовали задолго до того, как брокеры с фиксированной оплатой представили их в Интернете. В некоторых случаях такие услуги предлагались друзьям или родственникам брокеров по недвижимости и таким учреждениям, как банки или инвесторы, которые могли найти брокера для предоставления таких возможностей. Распространение этих услуг в Интернете привлекло внимание индустрии недвижимости и законодательных органов.