Пузырь на рынке недвижимости Австралии - Australian property bubble

График 1: Индекс цен на жилье и ИПЦ. Источник АБС

Пузырь австралийской собственности является экономической теорией , что австралийский рынок недвижимости стал или становится значительно завышенным и в связи для значительного спада (также называется исправление или коллапс ). С начала 2010-х годов различные комментаторы, в том числе один чиновник казначейства, заявляли, что австралийский рынок недвижимости находится в состоянии значительного пузыря.

Различные профессионалы отрасли утверждали, что это не пузырь и что цены на жилье могут продолжать расти вместе с ростом доходов. РБА полагает, что большая часть недавнего роста цен на недвижимость с 1980-х годов, когда процентные ставки снизились со среднесрочных рекордных максимумов до рекордных минимумов, является передаточным механизмом для создания эффекта богатства и стимулирования экономики.

Мыльный пузырь собственности - это форма экономического пузыря, обычно характеризующаяся быстрым ростом рыночных цен на недвижимость до тех пор, пока они не достигнут неустойчивого уровня по сравнению с доходами и арендной платой, а затем снижаются. Цены на жилье в Австралии сильно выросли по сравнению с доходами и арендной платой в конце 1990-х - начале 2000-х годов; однако с 2003 по 2012 год соотношение цены и дохода и соотношение цены и арендной платы оставались довольно стабильными, при этом цены на жилье отслеживали доход и рост арендной платы в течение этого десятилетия. С 2012 года цены снова сильно выросли по сравнению с доходами и арендной платой. В июне 2014 года Международный валютный фонд (МВФ) сообщил, что цены на жилье в нескольких развитых странах «намного выше исторических средних значений» и что Австралия занимает третье место в мире по соотношению цены на жилье к доходу. В июне 2016 года Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) сообщила, что жилищный бум в Австралии может закончиться «драматической и дестабилизирующей» жесткой посадкой в ​​сфере недвижимости.

Рынок недвижимости Австралии

Основная статья: Австралийский рынок недвижимости
Отношение цен на жилье к доходу, 1965 к 2013 г.

На австралийском рынке недвижимости наблюдался средний рост реальных цен примерно на 0,5% в год с 1890 по 1990 год, что примерно соответствовало ИПЦ. Однако с 1990-х годов цены росли быстрее, что привело к увеличению отношения цены к доходу.

В конце 2000-х годов цены на жилье в Австралии по отношению к доходам были на повышенном уровне, как и во многих сопоставимых странах, что вызвало слухи о том, что Австралия переживает пузырь на рынке недвижимости, как и другие сопоставимые страны. С тех пор в нескольких сопоставимых странах произошли имущественные катастрофы.

Рост цен на жилье

Примерно с 1998 года во всех столицах наблюдается значительный рост цен на недвижимость. В Сиднее и Мельбурне цены на недвижимость выросли на 105% и 93,5% соответственно с 2009 года. Этот значительный рост цен на жилье совпадает с рекордно низким ростом заработной платы. рекордно низкие процентные ставки и рекордный долг домохозяйств, равный 130% ВВП. Это указывает на неустойчивый рост недвижимости, обусловленный все более высоким уровнем долга, чему способствовал тогдашний глава РБА Гленн Стивенс, который начал снижать ставки с 2011 года.

Допустимость жилья в Австралии - Хороший дом трудно найти докладе говорится , что «средняя цена дома в столичных городах в настоящее время эквивалентно более чем семь лет среднего заработка, по сравнению с тремя в 1950 - х до начала 1980 - х годов некоторые факторы , которые могут. Подорожанию недвижимости способствовали:

  • большая доступность кредита из-за финансового дерегулирования.
  • низкие процентные ставки с 2008 года, увеличение кредитоспособности за счет более низких выплат.
  • ограниченное государственное высвобождение новых земель (сокращение предложения).
  • средняя площадь новых домов увеличилась на 53,8% за 18 лет с 1984–85 по 2002–2003 годы.
  • налоговая система, которая благоприятствует инвесторам и существующим домовладельцам, с такими политиками, как отрицательная передача заемных средств и скидки по налогу на прирост капитала .
  • правительственные ограничения на использование земли, препятствующие более плотному землепользованию.
  • правительственные ограничения на строительство новых участков, призванные стимулировать «уплотнение городов».
  • высокий рост населения (примерно вдвое выше среднемирового показателя в 2010 г. - см. диаграмму темпов роста населения).
  • Изменения в правилах иностранных инвестиций для владельцев временных виз в 2008 году.
  • введение местными советами авансовых сборов за инфраструктуру в начале 2000-х годов.
  • реализация государственных схем, таких как схемы первых покупателей жилья и первых строителей жилья, которые увеличивают спрос и, следовательно, цены (спрос и предложение).

Влияние законов планирования

Начиная с 1980-х годов, австралийские штаты (которые в соответствии с Конституцией контролируют вопросы окружающей среды и землепользования) начали постепенно внедрять более жесткие законы о планировании, регулирующие использование земли. После 1990-х годов законы о планировании часто концентрировались на ограничении строительства новых участков в пользу «уплотнения городов» или застройки. Нормирование земли - это система запрета застройки на всех территориях, кроме обозначенных, и может привести к экстремальному росту цен на землю, если недостаточно земли определено как разрешенная для застройки. Ограничительные законы о планировании в Австралии использовали системы нормирования земли как часть цели ограничения застройки с нуля в пользу застройки застройки, но это неизбежно приводит к значительному росту цен на землю и, следовательно, цен на жилье. Есть веские основания полагать, что цена новой единицы жилья является основным якорем для всего жилья в районе, поэтому при планировании законов, которые вводили нормирование земли, резко повышалась стоимость новых домов, все остальные дома последовали его примеру.

Влияние налоговой системы

График:% прироста населения. Австралия - стратегия высоких темпов роста на уровне 2,1% в 2010 г. - источник: Wikipedia и ABS.

Резервный банк Австралии отметил , что есть «целый ряд областей , в которых лечение налогообложения в Австралии является более благоприятным для инвесторов , чем это имеет место в других странах.» Основные налоговые льготы включают налоговые вычеты за убытки от инвестиционной собственности, даже если она была отрицательно ориентирована , и 50% скидку на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности.

Инвесторы, использующие пенсионный фонд для инвестиций в недвижимость, имеют налоговое преимущество по сравнению с вкладчиками, которые фактически облагаются налогом до 45% (максимальная предельная ставка налогообложения) на доход от банковских процентов или облигаций, поскольку пенсионные взносы обычно облагаются налогом только в размере около 15%. .

Список поддержки рынка недвижимости, финансируемой налогоплательщиками, многочисленен.

  • Федеральный
    • Скидка на прирост капитала
    • Отрицательная передача
    • Исключение из теста на получение пенсионных активов по возрасту из основного дома
    • Схема First Home Super (льготный налоговый режим для добровольных взносов)
  • Состояние
    • Скидки на гербовый сбор
      • Освобождение от гербового сбора первого домовладельца
      • Вариант земельного налога, альтернативный гербовому сбору
  • Временные опоры
    • HomeBuilder (Federal) - изначально заложено в бюджет 680 млн долларов, фактическая стоимость оценивается более 2 млрд долларов из-за превышения лимита подписки.

Влияние банковской системы

Отмечено влияние процентных ставок и банковской политики на цены на недвижимость. Финансовое дерегулирование привело к большей доступности кредитов и разнообразных финансовых продуктов и возможностей. В настоящее время Резервный банк Австралии в течение некоторого времени придерживается политики низких процентных ставок, что также снизило стоимость финансирования покупки недвижимости. Кроме того, легкая доступность ссуд только под проценты также дала возможность инвесторам в недвижимость брать ссуды для покупки недвижимости и усугублять выгоды от отрицательного заемного капитала.

Расходы на жилье исключены из ИПЦ

Одно из рыночных искажений на рынке жилья связано с расчетом индекса потребительских цен [ИПЦ], ключевой метрики, которую РБА использует для принятия решений налогово-бюджетной политики, таких как установление процентных ставок. Один старший экономист отметил, что «индекс не учитывает изменения цен на единственную самую крупную покупку, которую человек (или домохозяйство) может совершить за свою жизнь - жилье». Это означает, что основной официальный показатель стоимости жизни в Австралии не отражает фактических затрат на жизнь. , особенно для молодых австралийцев, которые могут понести значительные расходы на покупку дома.

Иммиграция в Австралию

Ряд экономистов, таких как аналитик Macquarie Bank Рори Робертсон, утверждают, что высокая иммиграция и склонность вновь прибывших к скоплению в столичных городах обостряют проблему доступности жилья в стране. По словам Робертсона, политика федерального правительства, стимулирующая спрос на жилье, такая как нынешний высокий уровень иммиграции, а также налоговые скидки на прирост капитала и субсидии для повышения рождаемости, оказали большее влияние на доступность жилья, чем высвобождение земли на окраинах городов.

В отчете Комиссии по производительности № 28 «Первое домовладение» (2004 г.) также говорится в отношении жилья, «что рост иммиграции с середины 1990-х годов внес важный вклад в основной спрос, особенно в Сиднее и Мельбурне». Это усугубляется тем, что австралийские кредиторы ослабили правила кредитования для временных жителей, позволив им купить дом с 10-процентным залогом.

RBA в своем представлении к тому же отчету PC также заявило, что «быстрый рост числа иностранных гостей, таких как студенты, возможно, повысил спрос на арендуемое жилье». Однако в отчете речь шла о статистическом охвате постоянного населения. «В показателях роста населения АБС не учтены определенные группы домохозяйств, а именно иностранные студенты и бизнес-мигранты, которые не остаются в Австралии непрерывно в течение 12 месяцев». Это статистическое упущение привело к признанию: «Комиссия признает, что оценки постоянного населения АБС имеют ограничения при использовании для оценки спроса на жилье. Учитывая значительный приток иностранцев, приезжающих на работу или учиться в Австралию в последние годы, весьма вероятно, что короткий - перемещение посетителей, возможно, увеличило спрос на жилье. Однако комиссии не знают о каких-либо исследованиях, позволяющих количественно оценить последствия ».

Некоторые люди и группы интересов также утверждали, что иммиграция приводит к перегруженности инфраструктуры.

Однако более высокие цены на жилье, вызванные иммиграцией, не обязательно приводят к снижению доступности жилья, особенно в долгосрочной перспективе, поскольку иммиграция в Австралию способствовала повышению доходов, увеличила чистые государственные доходы и способствовала экономии масштаба в многие товары и услуги, такие как общественный транспорт и мобильные сети. Иммиграция в Австралию способствовала повышению доходов благодаря более высокому экономическому росту, поскольку в некоторых случаях мигранты, как правило, трудоспособного возраста, имеют высокий уровень образования и имеют меньшие права на социальное обеспечение, чем граждане, до получения гражданства. Иммиграция в Австралию увеличила чистые государственные доходы из-за того, что иммигранты имеют более высокий уровень участия в рабочей силе и, как правило, находятся в более высокой налоговой категории; и из-за иммиграционных сборов; и из-за того, что некоторые резиденты-неграждане должны платить более высокие ставки подоходного налога, чем граждане; и из-за того, что некоторые неграждане должны платить больше, чем граждане, за университетские отделения и медицинское обслуживание. Без чистого дохода, полученного от мигрантов, австралийское правительство было бы вынуждено увеличить прожиточный минимум или сократить доходы (возможно, за счет повышения налогов, возможно, не увеличивая зарплату государственным служащим или, возможно, предлагая менее щедрые предложения). благосостояние и услуги).

Иностранные инвестиции в жилую недвижимость

В декабре 2008 года федеральное правительство приняло закон, смягчающий правила для иностранных покупателей австралийской недвижимости. Согласно данным FIRB (Совета по анализу иностранных инвестиций), опубликованным в августе 2009 года, иностранные инвестиции в австралийскую недвижимость увеличились более чем на 30% с начала года. Один агент сказал, что «иностранные инвесторы покупают их в земельный банк , а не для того, чтобы сдавать их в аренду. Дома просто пустуют, потому что им нужен прирост капитала ».

В апреле 2010 года правительство объявило о внесении поправок в политику, чтобы «иностранные нерезиденты могли инвестировать в австралийскую недвижимость только в том случае, если эти инвестиции увеличивают жилищный фонд, и что инвестиции временных резидентов в уже построенную недвижимость предназначены только для их использования, пока они живем в Австралии ".

По правилам временно проживающими и иностранными студентами будут:

  • Проверяется Советом по надзору за иностранными инвестициями, чтобы определить, будет ли им разрешено покупать недвижимость.
  • Вынуждены продать недвижимость при выезде из Австралии.
  • Наказываются, если они не продают по заказу правительства плюс конфискация любого прироста капитала.
  • Требуется застроить освободившуюся землю в течение двух лет с момента покупки, чтобы прекратить «земельный банк».

Неспособность сделать это также приведет к продаже по заказу правительства.

Несколько австралийских банков и кредиторов предоставляют жилищные ссуды нерезидентам на покупку австралийской недвижимости. Некоторые считают, что это также способствовало росту цен на недвижимость в Австралии.

Государственные запросы, связанные с жильем

В 2002 году правительство инициировало расследование комиссией по производительности домовладения в Австралии. В отчете комиссии, озаглавленном «Первое домовладение», отмечается, в частности, что «общие налоговые механизмы [налог на прирост капитала, отрицательная передача заемных средств, отчисления на капитальные работы и амортизационные отчисления] придали импульс недавнему всплеску инвестиций в арендуемое жилье и последующему росту цен на жилье. "

В ответе правительства на отчет говорилось, что «нет убедительных доказательств того, что налоговая система оказала значительное влияние на цены на жилье».

В 2008 году было заказано еще одно исследование - Специальный комитет Сената 2008 года по доступности жилья в Австралии. В отчете отмечается, что «по некоторым показателям доступность жилья находится на рекордно низком уровне.

Обзор «Будущей налоговой системы Австралии» (AFTS), более известный как «Обзор налогового законодательства Генри», содержит ряд рекомендаций, которые повлияли бы на рынок жилья, в том числе:

  • введение земельного налога «на всю землю ... устранение препятствий для институциональных инвестиций в арендуемую недвижимость»,
  • что «налоги на передачу собственности должны быть снижены и, в конечном итоге, отменены»,
  • переход к «более нейтральному режиму подоходного налога с физических лиц в отношении инвестиций в частную аренду жилья… посредством 40-процентной скидки на все чистые доходы и убытки от сдачи жилья в аренду, а также на прирост капитала».

Что касается рекомендаций по изменениям налоговой политики, которые могут повлиять на рынок жилья, правительство сообщило, что «оно не будет проводить следующие политики ни на одном этапе» (выдержка из списка):

  • включить семейный дом в тесты на нуждаемость (см. Рек. 88c),
  • ввести земельный налог на семейный дом - это налог штата и, следовательно, проблема для штатов (см. Рек. 52 и 53),
  • уменьшить скидку на CGT, применить скидку к отрицательным вычетам заемного капитала или изменить дедовские механизмы для CGT (см. Рек. 14 и 17c)

В мае 2015 года Постоянный комитет Палаты представителей по экономике начал расследование домовладений. Почти два года спустя было объявлено, что расследование не дало никаких рекомендаций.

В 2017 году была создана Королевская комиссия по делам о проступках в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг . Слушания по делу о неправомерном банковском поведении начались 13 марта.

Влияние завышенных цен на жилье на большую экономику

Отвод капитала от остальной экономики

Повышение стоимости жилья может привести к чрезмерному кредитованию жилищного сектора за счет предприятий. Это может привести к тому, что «банковская система, которая отвлекала капитал от наиболее продуктивных сфер экономики - бизнеса - в конечном итоге вредна для роста, плохо для конкуренции, плохо для рабочих мест, плохо для бизнеса и, в конце концов, плохо для Австралии».

Исследования, проведенные на зарубежных рынках, подтверждают, что «в регионах с высокой подорожанием жилья банки увеличивают объем ипотечного кредитования и уменьшают объем коммерческого кредитования как часть своих общих активов. Такое распределение приводит к тому, что фирмы получают меньшие суммы ссуд, выплачивая более высокие проценты. ставки и сокращение инвестиций ".

Ипотечный и арендный стресс

Повышение цен на жилье и, как следствие, рост заимствований может привести к трудностям с выплатой жилищных платежей. По данным рейтингового агентства Standard & Poor's (S&P), «просроченная задолженность по субстандартным кредитам, обеспеченным RMBS [жилыми ценными бумагами, обеспеченными ипотекой], подскочила на 126 базисных пунктов до 11,45%».

Специфические рыночные факторы Австралии

Австралийский рынок по отдельности или вместе имел несколько особенностей, не типичных для других рынков жилья, а именно:

  • Очень ограниченное предложение земли и чрезвычайно обременительные процессы утверждения планирования
  • Необычно высокие гербовые сборы
  • Высокая доля ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой по сравнению с прошлыми пузырями на рынке жилья за пределами Австралии, что делает заемщиков более уязвимыми перед ростом процентных ставок.
  • Снижение подоходного налога за счет отрицательного заемного капитала
  • Социальное обеспечение (Centrelink), предлагающее оплату, включая помощь в аренде, которая рассчитывается на основе уплаченной суммы арендной платы.
  • Только кредиты с правом регресса
  • Одна из самых урбанизированных групп населения
  • Большие районы сельской и отдаленной Австралии не могут получить ссуды в банках под залог земли в этих районах.

Лента новостей

1980-е – 2009 гг.

  • 1985: Правительство Австралии изолирует процентные расходы, так что проценты могут быть востребованы только в отношении дохода от аренды, а не другого дохода.
  • 1987: Вновь введено отрицательное зубчатое зацепление .
  • 1998: АБС изменила расчет ИПЦ с индекса «расходов» стоимости жизни, который включал стоимость обслуживания ипотечных кредитов, на чистый ценовой индекс «приобретений», включающий стоимость нового жилья (без земли), тем самым создав разрыв между стоимостью жилья. (актив) и здоровье экономики (инфляция)
  • 1998–2008 годы: реальный чистый национальный располагаемый доход увеличивается в среднем на 2,8% в год с примерно 32 000 долларов до примерно 42 000 долларов в год. Наблюдается рост числа домохозяйств с двумя доходами, смягчение стандартов кредитования, активное продвижение недвижимости в качестве инвестиций, рост населения, создающий спрос, не удовлетворяемый проблемами предложения, планирования и землепользования, а также перекос в налоговой системе. в пользу инвесторов в недвижимость.
  • 1999: Выручка от продажи недвижимости, облагаемая налогом на прирост капитала, снижена со 100 до 50 процентов (для собственности, находящейся в собственности не менее одного года), в то время как 100 процентов затрат по-прежнему подлежат вычету.
  • 2000: июль - Федеральное правительство вводит первый грант домовладельцев в размере 7000 долларов для построенных домов и 14000 долларов для вновь построенных домов.
  • 2002: Введена граница городского роста для Мельбурна, что серьезно ограничивает предложение земли.
  • 2002: Работая в Банке международных расчетов, Филип Лоу предупреждал, что низкие ставки могут спровоцировать рискованный рост кредита и рост цен на активы, которому, возможно, придется противодействовать более жесткой денежно-кредитной политикой.
  • 2003: Правительство штата внесло значительные поправки в закон о планировании Квинсленда, Закон о комплексном планировании. Эти поправки были нацелены на лучшую защиту окружающей среды, остановив «разрастание городов», и привели к массовой инфляции цен на землю. С этого момента цены на недвижимость в Квинсленде начинают быстро расти.
  • 2004: Комиссия по вопросам производительности труда опубликовала результаты своего расследования (№ 28, 31 марта 2004 г.). Он выявил несколько факторов, которые способствовали быстрому росту цен на недвижимость, включая общую справедливость налоговой системы, правила кредитования, более низкие процентные ставки и проблемы планирования.
  • 2008: Создан специальный комитет Сената по доступности жилья. В итоговый отчет «Хороший дом трудно найти» вошли десятки рекомендаций.
  • 2008 г .: октябрь - Программа повышения гранта для владельцев первого жилья вводится в качестве дополнения к гранту для владельцев домов на первом этаже. Это включает в себя дополнительные 14000 долларов, доступные для первых домовладельцев, покупающих или строящих новый дом, а также дополнительные 7000 долларов, предоставляемые для уже построенных домов. Также вводятся счета First Home Saver Account, где федеральное правительство будет вносить до 850 долларов в год в качестве сбережений для депозита на покупку жилья.
  • 2008: декабрь - правила FIRB позволяют владельцам временных виз, включая студентов, более легко скупать «подержанное жилье». Изменения не требовали уведомления FIRB о продажах, и ограничение цены в 300 000 долларов было снято.
  • 2009: апрель - Федеральное правительство объявляет об обязательствах по ответственному кредитованию (RLOs) в соответствии с Национальным законом о защите потребительских кредитов от 2009 года (Cth).
  • 2009: октябрь - отозван первый грант для домовладельцев. Директор UNSW City Futures Research Center сказал, что «рост привел к завышению цен» и создал «своего рода мини-пузырь». Старший экономист Ассоциации жилищной промышленности (HIA) сказал, что повышение цен не привело к значительному росту цен.
  • 2009: ноябрь - «цены на жилье в столице… поднялись в среднем на 10 процентов» в 2009 году. Мельбурн возглавил «бум цен на жилье, при этом цены выросли на 14,9 процента за 10 месяцев… в среднем до 481 247 долларов».
  • 2009: декабрь - один источник поставил под сомнение представление данных о возобновляемой энергии: «СРЕДНИЕ цены на жилье были завышены до 18% отраслью недвижимости ... В сентябре средняя цена на жилье, указанная Институтом недвижимости Виктории, была На 67 000 долларов больше, чем официальная цифра, основанная на предварительных общих данных оценщика ».

2010-е

2010 г.

  • Январь - отмена бонуса First Home Owners Grant Boost. Заявки на ипотеку снизились на 21,2%. На покупателей первого дома приходилось 13,1% новых заявок на кредиты в декабре, тогда как девятью месяцами ранее они составляли 28,1%.
  • Март: ABS заявляет, что цены на жилье «взлетели на 20 процентов за 12 месяцев до марта» - показатель, который был описан как «самый быстрый из когда-либо зафиксированных» в истории Австралии. Глава департамента экономики Австралии в National Australia Bank признает, что «это шокирует».
  • Апрель - отменены правила, разрешающие иностранные инвестиции в недвижимость, введенные в 2008 году. Временные жители обязаны продать свою австралийскую собственность при выезде из Австралии.
  • Май - «Обзор налоговой системы будущего Австралии» (AFTS) (он же « Генри налоговый обзор ») дает ряд рекомендаций по политике, которая может повлиять на рынок жилья.
  • Правительство ответило на выводы обзора AFTS отчетом «Сильнее, справедливее, проще: налоговый план для нашего будущего».

2011 г.

  • Февраль - Новые жилищные ссуды, одобренные австралийскими банками, упали на 5,6% до 10-летнего минимума в феврале.

2012 г.

  • Октябрь - РБА снижает процентную ставку до 3,25%.
  • Декабрь - РБА снижает процентную ставку до 3,00%.

2013

  • Апрель - Гленн Стивенс повторно назначен губернатором РБА еще на 3 года.
  • Май - РБА снижает процентную ставку до 2,75%.
  • Август - РБА снижает процентные ставки до 2,50%.
  • Ноябрь - Статистические данные, опубликованные Австралийским управлением пруденциального регулирования, показали, что общая сумма срочных жилищных ссуд домашним хозяйствам, принадлежащих всем ADI (уполномоченным депозитным учреждениям), составила 1,15 триллиона долларов. Это было увеличение на 1,7% на 30 июня 2013 года и на 7,5% в сентябре 2012 года. Кроме того, на инвестиционные ссуды приходилось 33,1% ссуд. Крупные банки держали эти ссуды на сумму 933 миллиарда долларов.

2014 г.

  • 1 января - Данные RP показывают, что в 2013 году цены на жилье в стране выросли на 9,8%, а в Сиднее - на 15,2%.
  • 13 января - Статистические данные по жилищному финансированию, опубликованные Австралийским статистическим бюро, показывают, что сумма непогашенных жилищных кредитов, финансируемых ADI, составила 1,27 триллиона долларов. Из этой суммы 849 миллиардов долларов было выделено на жилье, занимаемое владельцами, а 419 миллиардов долларов - на инвестиционные жилищные ссуды.
  • Данные, опубликованные RP Data, APM, Residex и ABS в 2014 году, показали, что цены на жилье в Австралии продолжали сильно расти в течение 2013 и 2014 годов.

2015 г.

  • Международный валютный фонд направляет команду экономистов в Австралию для изучения «рисков, связанных со спекуляцией собственностью и рекордно высоким долгом домохозяйств, в рамках широкой проверки здоровья падающей отечественной экономики».
  • Глава Федерального казначейства и самый старший экономический советник федерального правительства Джон Фрейзер публично предупредил, что Сидней и более дорогие районы Мельбурна переживают пузырь. Это оспаривалось членами правительства, включая премьер-министра и помощника казначея.
  • Июнь - введен лимит роста инвестиционного кредита в размере 10% годовых.
  • Октябрь - Macquarie Bank , крупный австралийский инвестиционный банк, прогнозировал прекращение роста цен на недвижимость: «квартальные цены на жилье упадут по сравнению с кварталом марта 2016 года, а затем начнут восстанавливаться с июня 2017 года, с падением на 7,5% от пика до минимума». ". Westpac Bank независимо повысил ставки по стандартной переменной ипотеке на 20 базисных пунктов по сравнению с Резервным банком Австралии. Это первое повышение ставок австралийского банка за пять лет.

2016 г.

  • 5 мая - Филип Лоу назначен казначеем Скоттом Моррисоном главой РБА .
  • Май - с 1 июля «Иностранные покупатели должны будут предоставить данные о гражданстве и визе, а также разрешение Совета по рассмотрению иностранных инвестиций в процессе уплаты гербового сбора». «ATO сопоставит данные, чтобы убедиться, что иностранные покупатели заплатили 5000 долларов за любую недвижимость, проданную менее чем за 1 миллион долларов, и 10 000 долларов за недвижимость стоимостью более 1 миллиона долларов».
  • Июнь - «В Новом Южном Уэльсе иностранные покупатели столкнутся с 4-процентным гербовым сбором с 21 июня и 0,75-процентным земельным налогом, начиная с 2017 года. Виктория повысит существующие 3-процентный гербовый сбор и 0,5-процентный земельный налог. надбавка до 7 процентов и 1,5 процента соответственно с 1 июля, а 3-процентная надбавка за гербовый сбор Квинсленда вступит в силу 1 октября ».
  • 3 августа - Официальная денежная ставка снижается до 1,5%, это самая низкая ставка за всю историю. Денежная ставка остается на уровне 1,5% на 1 июля 2018 года.

2017 г.

  • Март - APRA ограничивает процентное кредитование 30% новых кредитов.
  • Март - Четыре основных банка, NAB , Westpac , ANZ и Commonwealth Bank повышают ставки по жилищным кредитам, несмотря на ставки Резервного банка, ссылаясь на рост затрат и ответственность регулирующих органов. Эти четыре банка контролируют более 80 процентов ипотечного рынка стоимостью 1,6 триллиона долларов. Клиенты-владельцы-арендаторы, выплачивающие основную сумму и проценты, испытывают наименьшее повышение, в то время как инвесторы с кредитами только под проценты получают наибольшее повышение. Изменения вступают в силу с апреля по май.
  • Апрель - Губернатор РБА Филип Лоу заявляет, что рост долга и рост цен на жилье ставят под угрозу здоровье австралийской экономики в будущем. Он отметил, что из-за медленного роста заработной платы людям становится труднее выплачивать свои долги, и атаковал банки за предоставление ссуд людям со слишком маленьким буфером дохода после процентов.
  • Июль - отменены гербовые сборы для первых покупателей жилья в Виктории , Квинсленде и Западной Австралии . Отменены налоговые вычеты инвестора на амортизацию и командировочные.
  • Сентябрь. Согласно данным Corelogic, рынок достиг своего последнего пика в сентябре 2017 года.
  • 14 декабря - Создана Королевская комиссия по делам о проступках в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг .

2018 г.

  • 13 марта - начинаются слушания по делу Королевской комиссии по делам о проступках в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг.
  • 1 июля - По данным Corelogic, с предыдущего пика в сентябре 2017 года совокупный рынок городской недвижимости в столице 5 снизился на -1,3%.
  • 11 июля - По оценкам Digital Finance Analytics, около 1 миллиона домохозяйств испытывают ипотечный стресс. Эти домохозяйства рискуют не выплачивать свои ипотечные кредиты в случае повышения процентной ставки всего на 0,15%. Председатель APRA Уэйн Байрс объявил, что «тяжелая работа по стандартам кредитования в основном сделана» и что дальнейшее ужесточение макропруденциальной политики маловероятно.
  • 16 июля - На большую четверку банков растет давление, чтобы они следовали за более мелкими кредиторами (включая ME , AMP , Suncorp , Bendigo Bank , Macquarie Bank , Bank of Queensland , ING , Pepper Group , IMB , Auswide и Teachers Mutual Bank ), которые привлекали процентные ставки по ипотечным продуктам с апреля 2018 года. Это связано с повышением ставки межбанковского обмена векселями (BBSW). Предполагается, что причины изменений BBSW включают повышение ставок Федерального резерва США в США и низкую доходность австралийских депозитов, отвлекающую средства на международные рынки и австралийские акции для повышения доходности, а также репатриацию доходов крупных американских компаний после налоговых изменений. Дональд Трамп. Дефицит финансирования между депозитами и ссудными средствами в Австралии, по оценкам, вырос до 457 миллиардов австралийских долларов в первом квартале 2018 года. Это оказывает давление на банковское оптовое кредитование и размер прибыли, повышая вероятность повышения процентных ставок независимо от Резервного банка. Австралии крупными четырьмя банками, несмотря на продолжающуюся Королевскую комиссию.
  • 7 декабря - «Неизведанная территория», несмотря на то, что «уровень безработицы снижается, экономика растет разумными темпами», депутат РБА Гай Дебелль продвигает дальнейшее снижение процентных ставок и количественное смягчение (количественное смягчение) в качестве методов поддержки цен на жилье.

2019 г.

  • Январь 2019 - РБА выпускает аналитический дискуссионный документ «Модель австралийского рынка жилья», в котором делается вывод о том, что более низкие процентные ставки во многом объясняют быстрый рост цен на жилье и строительство за последние несколько лет.
  • 7 февраля - Цены на жилье в Сиднее и Мельбурне продолжают падать, поскольку РБА удерживает ставки на уровне 1,5% в течение рекордного 29-го месяца.
  • 3 марта - Маттиас Корманн описал (в сторону понижения) гибкость темпов роста заработной платы как «преднамеренную конструктивную особенность нашей экономической архитектуры», обеспечивающую сдержанный рост заработной платы и требующую от РБА поддержания низких процентных ставок.
  • 12 мая - Федеральное правительство стремится увеличить количество первых домовладельцев, выходящих на рынок, за счет введения схемы первого депозита жилищного фонда.
  • 4 июня - РБА понижает процентные ставки до рекордно низкого уровня в 1,25 процента, предполагая, что дальнейшее снижение должно произойти позже в этом году.
  • 2 июля - РБА понижает ставки до еще одного минимума - 1%.
  • 5 июля - APRA снижает требования к буферной процентной ставке для ADI с 7% до 2,5% сверх кредитной ставки
  • 1 октября - РБА объявляет о снижении процентной ставки до 0,75%

2020-е годы

2020 г.

  • 3 марта - РБА снизил процентную ставку до 0,5% (с 0,75%).
  • 19 марта - РБА вводит 4 основных изменения для поддержки экономики, поскольку пандемия закрывает границы и предприятия.
    • Снижение денежной ставки до 0,25% (с 0,5%)
    • Ориентация на доходность 3-летней облигации на уровне 0,25% через начало покупки облигаций
    • Создание механизма срочного финансирования (TFF) для содействия дешевому кредитованию малого бизнеса по ставке 0,25%
    • Увеличение остатков на валютных расчетах до 0,1% для снижения затрат банковской системы на резервы в РБА
  • 2 июня - Федеральное правительство объявляет о гранте HomeBuilder в размере 25000 долларов США для поддержки строительной отрасли до 31 декабря 2020 года с бюджетной стоимостью 680 миллионов долларов США.
  • Апрель - Экономисты из РБА предлагают приостановить рынок недвижимости, чтобы избежать краха.
  • 26 августа - Дискуссионный документ РБА показывает, что банковский сектор может выдержать резкое, но вероятное падение цен на жилье в Австралии на 40%.
  • 25 сентября - Федеральное правительство объявляет о планах убрать обязательства по ответственному кредитованию из Национального закона о защите потребительских кредитов 2009 года.
  • 3 ноября - РБА вводит 3 основных изменения для поддержки восстановления экономики.
    • Снижение процентной ставки до 0,1% (с 0,25%, установленной в апреле 2020 г.)
    • Снижение целевого показателя доходности 3-летних облигаций до 0,1% с началом количественного смягчения путем объявления количества покупаемых облигаций - государственных облигаций на 100 миллиардов долларов за шестимесячный период.
    • Снижение процентной ставки по Биржевым расчетным остаткам до 0,0%
  • 30 ноября - Федеральное правительство продлевает схему грантов HomeBuilder до 31 марта 2021 года по сниженной ставке в 15000 долларов.

2021 г.

  • 1 февраля - Рынок жилья начал год уверенно с роста цен по стране на 0,9%.
  • 1 марта - В течение февраля на рынке жилья царила эйфория: цены в стране за календарный месяц выросли на 2,1%, боязнь упустить (FOMO) привела к тому, что большинство покупателей составили первые домовладельцы и владельцы домовладельцев.
  • 12 марта - Признаком того, что цикл процентных ставок, возможно, изменился, является то, что рост доходности глобальных облигаций до 2021 года привел к увеличению 30-летней ипотечной ставки в США на 0,4% (2,65% -> 3,05%) в течение января и февраля, несмотря на удвоение центральных банков. обязательства по низким процентным ставкам, чтобы гарантировать рынкам, что они позволят инфляции расти, вместо того, чтобы преждевременно повышать ставки.
  • 15 марта - Механизм срочного финансирования создает разгул долгов для банковского сектора
  • 16 марта - APRA публикует квартальную статистику ADI за декабрьский квартал 2020 года, показывающую «более высокие отношения кредита к оценке и отношение долга к доходу».
    • Увеличение отношения долга к доходам ≥ 6 раз на 26,3%
    • LVR ≥ 95 увеличивается на 27,4%
  • 19 марта - Родители становятся 9-м крупнейшим кредитором в Австралии, создавая петлю обратной связи финансовой системы, гарантирующую, что спад в жилищном секторе затронет не только владельцев первого дома и молодые семьи, но и пенсионеров, что имеет серьезные последствия для систем пенсионного обеспечения и пенсионного обеспечения.
  • 29 марта - председатель APRA Уэйн Байрс заявляет, что цены на жилье выходят за рамки полномочий по обеспечению финансовой стабильности.
  • 29 марта - Механизм срочного финансирования (TFF) подпитывает бомбу замедленного действия по жилищному долгу 2023 года
  • 30 марта - Банки планируют избежать обрыва долга в 2023 году за счет досрочного погашения TTF и повышения нормы сбережений
  • 9 апреля - РБА назвал бурный рост рынка недвижимости риском для финансовой системы
  • 22 апреля - Ставки по ипотеке в Австралии начинают долгий путь на север
  • 30 апреля - По мере того, как кризис доступности жилья обостряется, игра в виноватых становится все более острой, поскольку федеральные налоговые льготы, законы о государственном планировании, мягкая денежно-кредитная политика и слабые стандарты кредитования - все это способствующие факторы.
  • 5 мая - Риски, связанные с рынком жилья Новой Зеландии, накапливаются.
  • 6 мая - Взгляд в будущее: кризис доступности жилья в Южной Корее снизил рождаемость до 0,84%, что привело к отрицательному приросту населения.




Смотрите также

использованная литература

внешние ссылки