Дом в многоквартирном доме - House in multiple occupation

Дома в Йовиле , некоторые из которых стали больничными кассами.

Многоквартирный дом ( HMO ) или многоквартирный дом - это термин в британском английском, который относится к жилой недвижимости, в которой существуют «общие зоны» и которые совместно используются более чем одним домохозяйством .

Большинство ОПЗ были разделены на более крупные дома, предназначенные для проживания одной семьи. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, арендуемыми в основном на длительный срок, и зданиями, в которых большинство жильцов являются краткосрочными арендаторами.

Определение ОПЗ берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии разрекламированных и предотвратимых смертей в переполненных зданиях.

Дизайн

В ОПЗ ванные комнаты и кухни / мини-кухни обычно обозначаются как места общего пользования, общие для всех арендаторов, но в договорных отношениях общие зоны могут также включать лестничные клетки, сады и площадки. Дома можно разделить на отдельные квартиры , гостиные или простые квартиры.

Юридически соответствующие ОПЗ характеризуются более высоким уровнем противопожарной защиты после серии смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права ночлега, в период с 1985 по 1991 год три человека в неделю умирали в результате пожаров в многоквартирных домах (ОПЗ).

История

Жилищным законом 1985 г. HMO в основном определялись как «... дом, в котором проживают лица, не образующие единого домашнего хозяйства». Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г. расширил определение, включив в него любую часть здания, которая:

  1. "не [обычно] рассматривался бы как дом" и
  2. «изначально был построен или впоследствии приспособлен для проживания одним домохозяйством»

С тех пор законы 1985 и 1989 годов были заменены Законом о жилищном строительстве 2004 года , который установил более полное и сложное определение, а также ввел требование об обязательном лицензировании некоторых ОПЗ (см. Ниже).

Закон о жилищном строительстве 1985 г. был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 взято из раздела 129 (1) Жилищного закона 1974 года .

Жилищный закон 2004 г. ввел обязательное лицензирование для крупных ОПЗ, которые были определены в Законе как объекты собственности с 5 или более арендаторами, образующими более 1 домашнего хозяйства, такие как ванная комната на кухне и / или туалеты на 3 или более этажах.

1 октября 2018 г. «Приказ 2018 г. о лицензировании домов с многоквартирным проживанием (предписанное описание) (Англия)» внес поправки в определение крупных ОПЗ в Законе 2004 г., отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, специально построенные квартиры в многоквартирном доме из 3 и более таких квартир были исключены из измененной классификации.

Помимо установленного законом определения ОПЗ, требующих обязательной лицензии, местные органы власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают более мелкие ОПЗ в качестве лицензируемых. Обычно они предназначены для 3 или более арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства.

Раздел 257 ОПЗ

Закон о жилищном строительстве 2004 г. (HA) ввел классификацию HMO в соответствии с разделом 257 этого Закона, который включает автономные квартиры в переоборудованном жилом доме, где:

  • переоборудование не соответствовало строительным нормам 1991 г.
  • менее 2/3 автономных квартир занимают собственники

Эта классификация помогает поставить здания с несоответствующими правилами пожарной безопасности и техники безопасности под контроль местных властей (LA). s257 HMO часто прямо включены в дополнительные схемы лицензирования для HMO в Лос-Анджелесе.

Муниципальный налог

Постановления о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года содержат другое определение HMO, которое используется исключительно для определения налоговых обязательств муниципальных властей. Обычно домовладелец должен платить муниципальный налог от имени арендаторов.

Стоимость для арендаторов

Жилые помещения ОПЗ часто меньше, но обычно дешевле, чем квартиры с одной спальней. Соглашения HMO часто включают большинство счетов за коммунальные услуги в арендную плату. Это связано с тем, что арендодателям трудно справедливо распределить стоимость счетов между арендаторами, а также это более привлекательно для потенциальных арендаторов.

Лицензирование

Лицензирование ОПЗ было впервые введено в Шотландии в 2000 году. Чтобы получить лицензию по этой схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей. Эти положения были включены в ответ на смертельный пожар в студенческой квартире в Глазго, где не было работающих детекторов дыма и металлических решеток, препятствующих побегу через окно.

Впоследствии схемы HMO были введены в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что составляет HMO, варьируется в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.

Обычно в Соединенном Королевстве ОПЗ имеет следующие характеристики:

  • здесь проживает не менее 3 арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства и
  • Туалет, ванная или кухня разделены между жильцами.

Определения того, что составляет HMO и домашнее хозяйство, изложены в законе для каждой правовой юрисдикции.

Англия и Уэльс

Дом считается большой ОПЗ, если выполняются все следующие условия:

  • здесь проживает не менее пяти арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства
  • туалет, ванная или кухня разделены между жильцами

До 1 октября 2018 года действовал дополнительный критерий, согласно которому здание было трехэтажным и более. Арендодатели крупных ОПЗ должны подавать заявку на получение лицензии и соблюдать определенные стандарты и обязательства.

HMO не нуждаются в лицензии, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дополнительного образования или поставщику жилья для студентов, службе здравоохранения, полиции или пожарной службе.

Если местный орган власти применяет указание Статьи 4 , разрешение на строительство требуется для изменения использования жилого дома на жилье HMO в обозначенной зоне. Обычно это делается для защиты жилищного фонда в определенных районах города; например, в Ньюкасл-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях городов Хитон, Джесмонд, Южный Госфорт, Сэндифорд и Спитал-Тангус.

Местные органы власти

Местные власти управляют лицензированием ОПЗ в Англии и Уэльсе и обеспечивают их соблюдение.

В зависимости от региона, в котором находится Орган, они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий, которые могут варьироваться:

  • минимальный размер собственности, требующей лицензии
  • лицензионный сбор и
  • условия лицензии.

Штрафы в Англии и Уэльсе

Неспособность подать заявку или выполнить условия лицензии для HMO является уголовным преступлением. Арендаторы могут иметь возможность взыскать арендную плату до 12 месяцев с арендодателя HMO, не имеющего лицензии. Начиная с Закона о жилищном строительстве и планировании 2016 г. (HaPA), арендаторы могут подавать заявку на постановление о выплате арендной платы (RRO) непосредственно против домовладельца, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит уголовное дело (ситуация в соответствии с Законом о жилищном строительстве 2004 г. (HA)). Некоторым арендаторам удалось взыскать арендную плату с домовладельцев ОПЗ, не имеющих лицензии.

Северная Ирландия

Северная Ирландия является отдельной правовой юрисдикцией в Великобритании, и все ОПЗ должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам. В Северной Ирландии собственность является ОПЗ, если в ней проживают три или более человек, эти люди образуют по крайней мере три отдельные семьи или домохозяйства, и по крайней мере один человек платит арендную плату в той или иной форме, чтобы жить в этой собственности. Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила централизованную схему регистрации. Арендодатели должны пройти тест на пригодность и надлежащий состав персонала, были введены фиксированные штрафы, менеджеры ОПЗ должны соблюдать Кодекс норм.

Шотландия

Шотландия является отдельной правовой юрисдикцией в Великобритании, и все ОПЗ должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам. HMO в Шотландии - это собственность, которую совместно используют три или более арендатора, которые не являются членами одной семьи или домашнего хозяйства. Арендодатель должен быть «подходящим и подходящим человеком», и ежегодно проводятся проверки для проверки собственности (Закон 2006 г.). Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются HMO в Шотландии, и правительство Шотландии рассматривает возможность расширения определения HMO. По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, и 87% из них приходилось на четыре крупных города и местные органы власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий HMO Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого количества студентов, жилья для туристов и совместного проживания молодых специалистов.

HMO инвестиции

ОПЗ популярны с покупкой, чтобы позволить инвесторам , потому что, как полагают, они имеют более высокий доход , генерирующий потенциал , чем обычные или «ваниль» купить до говоря свойств. Разделив отдельную собственность на несколько спальных комнат, каждая из которых сдается по отдельным договорам аренды , домовладельцы также могут снизить риск потери дохода из-за просрочки или аннулирования арендной платы. В то время как ОПЗ могут приносить более высокий доход, инвестиции ОПЗ, по крайней мере в строго регулируемой Шотландии, влекут за собой значительно более высокие начальные затраты по сравнению с обычной недвижимостью для сдачи в аренду из-за значительных затрат на лицензирование, проверки и сертификаты безопасности, противопожарную защиту, сигнализацию, столярные изделия и другие необходимые средства правовой защиты.

Полемика

Некоторые утверждают, что инвестиции ОПЗ вызваны недостаточным предложением жилья в Великобритании, в то время как другие утверждают, что они его эксплуатируют.

Финансы

Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к арендодателям HMO, многие ипотечные кредиторы отказываются финансировать недвижимость HMO. Это привело к появлению специализированного ипотечного рынка ОПЗ, обслуживаемого небольшой группой кредиторов. Поскольку выбор продуктов более узкий, к ипотечным заемщикам ОПЗ часто применяются более строгие критерии. Часто им требуются более крупные денежные депозиты, так как среднее соотношение суммы кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки, предназначенной для сдачи в аренду , в то время как минимальная стоимость недвижимости обычно выше. Заемщикам, которые финансируют нелицензированные ОПЗ, также могут потребовать доказать, что их местные органы власти не намерены выдавать лицензию на недвижимость в будущем. Ипотечные кредиторы ОПЗ часто устанавливают оговорки по различным аспектам собственности, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях.

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ a b «Руководство HMO от GetRentBack.org» . Помощь арендаторам в возврате арендной платы .
  2. ^ "Самая низкая ступенька жилищной лестницы?" . BBC News . Новости BBC. 20 октября 2015 . Проверено 20 октября 2015 года .
  3. ^ "Из архива ..." Внутри корпуса . Проверено 28 октября 2019 .
  4. ^ Жилищный закон 1985 г., с. 345 . Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
  5. ^ Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г., с. 165 (1) (c) , Sch. 9 п. 44 . Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
  6. ^ Жилищный закон 2004 г., с. 266 , Sch. 16 . Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
  7. ^ Жилищный закон 2004 г., сс. 254–260 . Legislation.gov. Проверено 30 марта, 2015.
  8. ^ http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/contents/made
  9. ^ "s257 HMOs: руководство для арендодателей" . Flat Justice: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
  10. ^ "Вы несете ответственность за уплату муниципального налога?" . Голос арендаторов . Проверено 28 октября 2019 .
  11. ^ Shepperson, Тесса (9 января 2014). «Договоры аренды Тессы - где домовладелец оплачивает счета» . Блог о праве домовладельцев . Проверено 22 октября 2015 .
  12. ^ "Закон о гражданском правительстве (Шотландия) 1982 г. (Лицензирование домов при многократном проживании) Приказ 2000" . Управление информации государственного сектора . Проверено 10 января 2010 года .
  13. ^ «Дома в многоквартирном доме: руководство для арендаторов» . Правительство Шотландии . Проверено 10 января 2010 года .
  14. ^ «Студенты приветствуют более жесткий контроль над домовладельцами» . BBC News . 30 сентября 1999 г.
  15. ^ а б «Дома в многоквартирных домах» .
  16. ^ «Новый режим HMO в Северной Ирландии - определение HMO» . Корпус Advice NI . 2019-04-01 . Проверено 14 ноября 2019 .
  17. ^ a b «Лицензирование многоквартирных жилых домов: законодательные нормы для местных властей Шотландии - gov.scot» . www.gov.scot . Проверено 14 ноября 2019 .
  18. ^ "Предписанный Порядок описания 2018" .
  19. ^ a b c d «Права и обязанности в общем доме» .
  20. ^ "Дома в многократном занятии | Городской совет Ньюкасла" . www.newcastle.gov.uk . Проверено 9 февраля 2018 .
  21. ^ "Хитон (HMOs & Tyneside квартиры)" . Жилые районы Ньюкасла . 2012-12-28 . Проверено 9 февраля 2018 .
  22. ^ «Новые правила защищают арендаторов HMO в Саутгемптоне от нескольких человек» .
  23. ^ "Получить обратно ренту" . Flat Justice: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
  24. ^ О'Нил, Лорен (2019-04-02). «Мы поговорили с легендами, которые подали на своего домовладельца в суд и победили» . Vice . Проверено 4 ноября 2019 .
  25. ^ «Зарегистрируйте многоквартирный дом (Северная Ирландия)» .
  26. ^ «Новое определение для ОПЗ» . Корпус Advice NI . 2019-04-01 . Проверено 14 ноября 2019 .
  27. ^ a b «Новый режим ОПЗ в Северной Ирландии» . Корпус Advice NI . 2019-04-01 . Проверено 14 ноября 2019 .
  28. ^ «Дом с лицензией на несколько занятий (Шотландия)» .
  29. ^ a b «Дома для нескольких человек (ОПЗ)» . Убежище Шотландия . Проверено 14 ноября 2019 .
  30. ^ «Дома для нескольких человек (HMO): консультации по добавлению новых категорий к определению HMO - gov.scot» . www.gov.scot . Проверено 14 ноября 2019 .
  31. ^ «Жилищная статистика 2019: сводка основных тенденций - gov.scot» . www.gov.scot . Проверено 14 ноября 2019 .
  32. ^ «Общая стоимость инвестиций HMO в Эдинбурге | Центр аренды Эдинбурга | Агенты по сдаче в аренду Эдинбург | Управление недвижимостью | Специалисты HMO» . Проверено 13 января 2021 .
  33. ^ Дайсон, Р. Покупка для сдачи в аренду: создание спальных мест с доходностью 20% - это просто ответ на рынок . Телеграф. 25 июля 2014 г.
  34. ^ . Коммерческий траст. 18 марта 2015 г.

внешние ссылки