Holdout (недвижимость) - Holdout (real estate)
Затяжка это часть имущества , которая не стала частью более широкого развития недвижимости , потому что владелец либо отказалась продать или хотел больше , чем разработчик будет платить. Есть много примеров задержек в Китае, Германии, Японии, Великобритании и других странах.
Примеры
Штаб-квартира Macy's на Macy's Herald Square в Нью-Йорке , например, не покрывает весь квартал из-за затора под названием Million Dollar Corner на углу Бродвея и 34-й Западной улицы (в Геральд-сквер ). Здание, теперь оформленное как сумка для покупок Macy's, получило свое название благодаря тому факту, что в 1911 году оно было продано за миллион долларов, беспрецедентную сумму для того времени.
В одной миле (1,6 км) к северу от Macy's Herald Square находится 30 Рокфеллер-центр , у которого есть небольшие провалы на углах 49-й и 50-й улиц на Шестой авеню из-за двух зданий на этих углах. Владелец 1258 Шестой авеню - Джон Ф. Максвелл, внук первоначального владельца - наотрез отказался продать его Джону Д. Рокфеллеру-младшему во время строительства Рокфеллер-центра . В то время как Рокфеллеру удалось купить таунхаус на Шестой авеню, 1240, арендаторы - Дэниел Херли и Патрик Дейли, владельцы ресторана на 49-й улице, подписавшие долгосрочную аренду, - отказались освободить дом, если они не были выкуплены по их просьбе. сумма 250 млн долларов (эквивалент 4,3 млрд долларов в 2021 году).
В Степни , в лондонском Ист-Энде , завершившееся в 1927 году строительство универмага Wickhams на северной стороне Майл-Энд-роуд было заблокировано братьями Шпигельхальтер, владевшими и управлявшими ювелирами по адресу: No. 81. Построено здание магазина вокруг ювелирного магазина.
В Хьюстоне , штат Техас , строительство 700-й улицы Луизиана в начале 1980-х годов натолкнулось на дилемму, связанную с уникальным сопротивлением. На строительной площадке, граничащей с улицами Луизиана, Капитолий, Раск и Смит, на углу улиц Луизиана и Капитолий находился узел связи для компании Western Union . Из-за нежелания Western Union переехать, поскольку изменение маршрута коммуникационного оборудования было финансово неосуществимым, разработчик Hines Interests провел переговоры с жильцами здания Western Union о полном охвате здания Western Union в хранилище в пределах современного фасада улицы Луизиана 700, что позволило объект для возобновления работы на участке внутри 12-этажного здания банка-вестибюля, примыкающего к небоскребу. После его более позднего закрытия остатки здания Western Union были перестроены и интегрированы в 700 Louisiana Street в 2018 году.
Строительство новой взлетно-посадочной полосы в международном аэропорту Нарита в Японии, начатое в 1990-х годах, было встречено значительными протестами местного населения; В одном примере семьи отказывались переехать, даже когда вокруг них начинались первоначальные и последующие проекты строительства взлетно-посадочной полосы .
Право собственности
В Соединенных Штатах частная собственность защищена Пятой поправкой к Конституции от конфискации правительством без «справедливой компенсации». В соответствии с концепцией выдающегося владения местные и национальные правительственные учреждения имеют право брать частную собственность в общественных интересах, но должны предлагать владельцам компенсацию в размере стоимости собственности. В Соединенном Королевстве, Новой Зеландии и Ирландии существует сопоставимый процесс, называемый обязательной покупкой , а в Австралии и Южной Африке действуют аналогичные законы. В деле Кело против города Нью-Лондон (2005 г.) Верховный суд США постановил, что правительство имеет право забирать землю у частных лиц по любой причине, в том числе передавать ее частным застройщикам. Решение было непопулярным и побудило различные штаты принять законы, запрещающие подобную практику, ограничивая захват выдающихся владений проектами общественных работ. Однако такая практика распространена и в других штатах. Усилия обычно начинаются с предложения частной группы или государственного агентства о покупке земли и становятся вопросом выдающейся собственности только в том случае, если стороны не могут договориться о цене покупки.
Когда все же происходит захват крупных владений, часто возникают споры о стоимости собственности и о том, должна ли она полностью компенсировать землевладельцу удерживающуюся стоимость земли. Исторический пример гвоздильного дома в Сан-Франциско ( см. Ниже ) привел к тому, что инвестор железной дороги Чарльз Крокер построил забор вокруг дома, принадлежащего гробовщику Николасу Юнгу в конце 1870-х годов, после того, как Юнг отказался продать свою небольшую собственность Крокеру, который консолидировал участки, на которых можно построить особняк. Другие современные примеры включают Эдит Мейсфилд , которая отказалась продать свой дом в Сиэтле застройщику, и Рэндал Акер, который бросил вызов власти выдающегося домена в Портленде, штат Орегон.
Китайская Народная Республика приняла свой первый современный закон о частной собственности в марте 2007 года на фоне пузыря развития собственности .
Дом для ногтей
| Дом для ногтей | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
 Маникюрный домик в Чунцине Wu Ping
| |||||||
| Традиционный китайский | 釘子 戶 | ||||||
| Упрощенный китайский | 钉子 户 | ||||||
| |||||||
Домик для ногтей - это калька китайского неологизма «dīngzih» (буквально «домочадец или домохозяин»), который относится либо к человеку, который отказывается покинуть свой дом, чтобы освободить место для развития, либо к самому дому. Китайский термин, придуманный разработчиками, происходит от того факта, что эти дома торчат как гвоздь, который нельзя ни вынуть, ни забить.
Историческое прошлое
В Китайской Народной Республике (КНР) на протяжении большей части коммунистической эпохи частная собственность на недвижимость была отменена. Центральное правительство официально владел всей недвижимости, и может в теории диктата , который имеет право контролировать любую часть имущества в соответствии с национальными интересами. Таким образом, частные граждане не имели законного права сохранять свою собственность, если правительство решило, что они должны уехать (хотя на практике права возникали по разным причинам). С укреплением экономики и появлением свободных рынков в конце 1990-х годов частные застройщики начали строить торговые центры, отели и другие частные объекты в густонаселенных городских центрах, что потребовало перемещения жителей, живущих на земле. Застройщики обычно предлагают жителям относительно низкую компенсацию, отражающую стоимость их собственности до начала строительства или стоимость получения альтернативного жилья в другом месте. Если жители будут сопротивляться или попытаются воспользоваться своим положением на переговорах , влиятельные застройщики могут убедить местных властей и суды приказать жителям покинуть землю. В других случаях жителей арестовывали по ложным обвинениям или нанимали головорезов, чтобы отпугнуть жителей.
Совсем недавно КНР начала принимать частную собственность на недвижимость, включая все еще вызывающее споры мнение о том, что владельцы могут свободно зарабатывать деньги, когда их земля становится более ценной из-за запланированного строительства или даже просто не продается. Среди людей возникло недовольство обвинениями в незаконном захвате земель застройщиками и коррупции со стороны правительственных чиновников.
В марте 2007 года Китай принял первый современный закон о частной собственности. Закон запрещает изъятие земли государством, за исключением случаев, когда это отвечает общественным интересам. Закон усилил позицию владельцев гвоздеков, но не полностью решил, является ли освобождение места для частных коммерческих построек общественным интересом, дающим право на изъятие земли.
Примеры
.jpg)
Ряд громких гвоздевых домиков получили широкое внимание в китайской прессе. В одном случае в 2007 году одна семья из 280 других, проживавшая в шестиэтажном строящемся торговом центре на месте бывшей «закусочной» в Чунцине, отказывалась в течение двух лет освободить дом, в котором их семья жила на протяжении трех поколений. . Застройщики отключили электроэнергию и воду и вырыли яму шириной 10 метров (33 фута) вокруг своего дома. Владельцы ворвались на строительную площадку, снова оккупировали ее и вывесили на ней китайский флаг. Ян У, местный чемпион по боевым искусствам, использовал нунчаки, чтобы сделать лестницу в их дом, и угрожал избить всех властей, которые попытаются его выселить. Его жена, ресторатор по имени Ву Пин , планировавшая открыть ресторан на первом этаже дома, давала интервью и частые пресс-релизы, чтобы привлечь внимание общественности. Владельцы отклонили предложение в размере 3,5 млн юаней (453 000 долларов США), но в конце концов договорились с разработчиками в 2007 году.
В другом примере гвоздильный дом остался в Чанше даже после того, как вокруг него был построен торговый центр, и теперь он находится во дворе торгового центра. Один владелец в Шэньчжэне получил от 10 до 20 миллионов юаней (от 1,3 до 2,7 миллионов долларов США) за продажу семиэтажного здания на месте будущей 439-метровой (1440 футов) Финансовой башни Kingkey , которая обошлась ему в 1 миллион. юаней (130 000 долларов) на строительство за десять лет до этого. Житель продержался несколько месяцев после приказа о выселении и подвергался преследованиям и попыткам вымогательства даже после того, как достиг урегулирования. Два других владельца гвоздильного дома выступили против разработки Kingkey.
Еще один гвоздевой дом стал заметным после того, как он оказался посреди новой дороги в Венлин , провинция Чжэцзян . Пожилая пара отказывалась продавать недвижимость по цене, предложенной государством с 2001 года. В конце концов вокруг дома была построена большая двухполосная дорога к новому вокзалу. Фотографии дома стали вирусными в Интернете и были широко опубликованы китайскими СМИ. Имущество было снесено в декабре 2012 года после того, как владельцы приняли предложение о компенсации в размере 41 000 долларов.
Освещение в СМИ
Гвоздевые домики получили необычную степень освещения в китайской прессе. Изначально блоггер назвал инцидент в Чунцине «самым крутым гвоздезабивным домиком в истории», после чего инцидент был подхвачен крупными СМИ по всему Китаю, включая государственные газеты, и стал национальной сенсацией. 85% респондентов опроса на sina.com поддержали пару, а не разработчиков. Однако позже китайское правительство запретило газетам освещать это событие. Другой блогер, продавец овощей Чжоу Шугуан , приехал на поезде из своего дома в провинции Хунань, чтобы осветить инцидент, на пожертвования своих читателей. Написав под псевдонимом «зола», Чжоу взял интервью у участников, а также у собравшейся толпы и других людей, которые утверждали, что были выселены из своих домов. В народе его называли первым «гражданским журналистом» Китая, хотя его сайт также был заблокирован. Другие также бросили вызов запрету, в том числе китайское издание Sports Illustrated , которое поместило тонкую ссылку на инцидент на обложку журнала.
В популярной культуре
- В двух эпизодах « Шоу Дрю Кэри» (4-й сезон, 13-й эпизод «Разделенный дом» и 14-й эпизод «Воссоединенный дом») это было сюжетной точкой, где главный герой был последним противником запланированного торгового центра. Это включало случайный частичный снос его дома.
- В начале 2010 года China Film Group Corporation , государственный кинопрокат в Китае, досрочно сняла с экранов фильм « Аватар» . Многие комментаторы в Китае связали выселение гвоздей с изображениями в фильме насильственного переселения коренного населения крупной компанией. The Los Angeles Times сообщила, что решение было принято из-за опасений, что фильм вызовет разногласия по поводу феномена гвоздя в стране.
- Замок (австралийский фильм 1997 года) изображает семью, не желающую принять обязательную покупку своего дома в Мельбурне, который находится недалеко от взлетно-посадочной полосы аэропорта.
- В конце фильма « Батареи не включены» (1987) дом пожилой пары остается стоять, и застройщик вынужден построить вокруг него свой небоскреб.
- Онлайн флеш игра , разработанная Mirage Games, The Big Battle: Nail House Versus Снос Team , стала популярной в Китае в 2010 году.
- 1950 выдающийся домен-спуфинг мультфильм Бездомный заяц включает в себя ошибки Банни отказ «s , чтобы освободить свою нору для небоскреба под строительство. Эта тема будет повторяться, на этот раз для строительства шоссе, в короткометражке Bugs Bunny 1954 года « No Parking Hare» .
- В фильме 1974 года « Херби снова едет» рассказывается о пожарной части, которой угрожает агрессивный застройщик, который хочет построить на ее территории 130-этажное здание.
- «Вверх» , фильм 2009 года, снятый Pixar , рассказывает о вдовце на пенсии, которому угрожают изгнанием из его заброшенного дома.
- В «Волосатом вомбате Гарри» , опубликованном в 1970 году Джилл Моррис, между Гарри и дорожными строителями разворачивается состязание, в котором дом Гарри неоднократно разрушается новой дорогой и восстанавливается Гарри. Тупиковая ситуация разрешается дорожными строителями, создающими излом на дороге, в результате чего нора остается невредимой.
- В уроке New Concept English Book 2 "Безумный или нет?" есть похожий сюжет о задержке, в котором писатель отказывается уезжать из аэропорта после того, как так много соседей уезжают из-за плохого шума аэропорта.
Смотрите также
- Могила Мэри Эллис
- Майкл Форбс (фермер)
- Международный аэропорт Нарита ( борьба Санризука )
- Недвижимость в Китае
- Злобный дом
- Католическая церковь Святого Иосифа (Сан-Антонио, Техас)
- Вера Кокинг
- Полоса выкупа
использованная литература
дальнейшее чтение
- Альперн, Эндрю; Дерст, Сеймур (1997), Архитектурные опоры Нью-Йорка , ISBN 978-0-486-29425-4