Иностранные инвестиции в недвижимость США - Foreign investment in United States real estate
Иностранные инвестиции в недвижимость Соединенных Штатов являются основным источником инвестиций в Соединенных Штатах, чему способствует законодательство об открытой экономике (иностранные физические и юридические лица могут свободно приобретать жилую или коммерческую недвижимость).
Обзор
В 2013 году иностранные покупатели составили около 7% (92,2 миллиарда долларов) сделок на рынке недвижимости США стоимостью 1,2 триллиона долларов. Канада была основным покупателем с 19% продаж (снижение с 23% годом ранее), Китай оказался на втором месте с 16% продаж, а на первом месте с учетом общих зарубежных продаж в долларовом выражении (24% или 22 млрд долларов США). ). Мексика заняла третье место с 9% продаж, а на Индию и Великобританию пришлось по 5%. Флорида - самое популярное направление с 31% продаж, за ней следуют Калифорния (12%), Техас (9%) и Аризона (6%).
По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2009 году почти 80% жителей США иностранного происхождения владели домом . В то время доля домовладельцев в стране составляла 65,4%.
Налогообложение
Владельцы недвижимости-нерезидентов-иностранцев имеют два варианта налогообложения. Один из них - налогообложение собственности как эффективно связанного дохода (ECI) торговли или бизнеса в США. Доход от недвижимости, которая «эффективно связана» с торговлей или бизнесом в США, облагается налогом для владельца недвижимости по тем же ставкам, которые применяются к физическим и юридическим лицам в США. Кроме того, владелец может требовать удержания в связи с эксплуатацией имущества.
Второй вариант - рассматривать недвижимость как инвестиционную и облагать фиксированным налогом в размере 30%. Большая часть доходов, полученных иностранными лицами от инвестиций в США, включая аренду, облагается налогом по фиксированной ставке 30%, и иностранному лицу не разрешается никаких вычетов, связанных с операциями с недвижимостью. Это означает, что при наличии ипотеки на недвижимость процентные платежи не подлежат вычету. Однако многие страны заключили соглашения о подоходном налоге с США, снизив ставку 30% до меньшей суммы.
Налог на наследство
Вся недвижимость в США (и другие активы), принадлежащая иностранцам-нерезидентам (и другим лицам), подлежит обложению налогом на наследство в случае смерти владельца. Однако гражданам и резидентам США разрешено частичное освобождение от налогов на наследство; Иностранцам-нерезидентам также разрешено меньшее исключение (предварительное планирование может изменить уровень исключения на уровень гражданина / резидента).
Структура покупки
При выборе структуры покупки недвижимости в США необходимо учитывать различные переменные, например:
- Приносит ли недвижимость доход или это личное жилище?
- Является ли недвижимость частью торговли или бизнеса в США?
- Если недвижимость является жилым домом, намеревается ли владелец продать ее?
- Если владелец - иностранное физическое лицо, является ли владелец резидентом США для целей налога на имущество США?
- Стремится ли иностранный владелец сохранить в тайне личность владельца?
- Стремится ли собственник к «защите активов», т.е. оградить собственность от требований кредиторов?