Земельный договор - Land contract
Контракт земля - часто описывается другой терминологии , перечисленных ниже - это контракт между покупателем и продавцом недвижимости , в котором продавец предоставляет покупателю финансирование в покупке, а покупатель погашает полученный кредит в рассрочку . По земельному договору продавец сохраняет законный титул на недвижимость, позволяя покупателю вступить во владение ею для большинства целей, кроме юридического владения. Цена продажи обычно выплачивается периодическими платежами, часто с разовым платежом в конце, чтобы сократить сроки платежей, чем в соответствующей полностью амортизированной ссуде (т. Е. Ссуде без окончательной воздушной выплаты). После уплаты полной покупной цены, включая проценты , продавец обязан передать (покупателю) юридический титул на собственность. Обычно также требуется первоначальный авансовый платеж от покупателя продавцу.
Правовой статус земельных контрактов варьируется между юрисдикциями.
Поскольку в договоре на землю оговаривается продажа определенного объекта недвижимости между продавцом и покупателем, договор на землю можно рассматривать как особый тип договора на недвижимость . В обычных, более традиционных договорах с недвижимостью продавец не предоставляет ссуду покупателю; договор либо не определяет ссуду, либо включает положения о ссуде от другого «стороннего» кредитора, на практике обычно финансового учреждения. Когда привлекаются сторонние кредиторы, обычно залоговое право , как часть ипотечного или доверительного договора , помещается в собственность, в которой собственность служит залогом до тех пор, пока ссуда не будет погашена.
Другие условия земельного договора включают:
- условия контракта
- договор на дело
- соглашение о сделке
- договор земельной аренды
- договор продажи в рассрочку
Рассрочка платежей
Как правило, рассрочка платежа по цене покупки аналогична платежам по ипотеке по сумме и действию. Сумма часто определяется согласно графику погашения ипотеки . Фактически, каждый платеж в рассрочку представляет собой частичную оплату покупной цены и частичную выплату процентов на неоплаченную покупную цену. Это похоже на выплаты по ипотеке, которые являются частичным погашением основной суммы ипотечной ссуды и частью процентов. По мере того, как покупатель со временем платит больше в счет основной суммы кредита, его (ее) капитал (равноправный титул или равноправный интерес) в собственности увеличивается. Например, если покупатель вносит первоначальный взнос в размере 2000 долларов и берет взаймы 8000 долларов за земельный участок на 10000 долларов, а затем выплачивает частями еще 4000 долларов этой ссуды (не включая проценты), покупатель имеет 6000 долларов собственного капитала в земле (что составляет 60 долларов США). % от справедливого титула), но продавец имеет законное право собственности на землю, как указано в документации ( актах ) в государственной регистратуре, до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен. Однако, если покупатель не выполняет платежи в рассрочку, земельный договор может рассматривать несвоевременную оплату платежей как нарушение контракта, и право собственности на землю может быть возвращено продавцу, в зависимости от положений земельного договора.
Поскольку земельные договоры могут быть легко написаны или изменены любым продавцом или покупателем; можно встретить любое разнообразие планов погашения. Только проценты, отрицательная амортизация , короткие воздушные шары, чрезвычайно долгая амортизация и это лишь некоторые из них. Нередко земельные контракты не регистрируются. По нескольким причинам покупатель или продавец могут решить, что договор не подлежит регистрации в реестре сделок. Это не делает договор недействительным, но увеличивает вероятность возникновения нежелательных побочных эффектов. Некоторые штаты, такие как Миннесота, выдают контракты без оговорки об ускорении , что в случае неисполнения обязательств оставляет продавца в состоянии либо аннулировать контракт, погасив любой основной недостаток, как в случае прекращения поддержки, либо подать в суд на 18 месяцев или более, позволяя покупателю, если не корпорации, сохранять свои права на собственность, пока предпринимаются попытки взыскания, и к этому времени покупатель часто будет иметь право на банкротство, что делает контракт, при отсутствии упомянутого пункта об ускорении , фактически возможностью рассрочки , когда у покупателя нет других объектов залога. В случае банкротства некоторые регионы будут интерпретировать это как исполнительный договор, который может быть отклонен, в то время как другие будут рассматривать его как долг, подлежащий выплате из фонда банкротства. Эта и множество других юридических неясностей привели к тенденции к отказу от использования земельных контрактов для устранения каких-либо стимулов и, как следствие, к недостаткам этих контрактов по сравнению со стандартными векселями и ипотечными кредитами, которые определены более четко. в и регулируется законом.
Причины заключения договора на землю
Хотя большинство контрактов на землю можно использовать по разным причинам, чаще всего они используются в качестве формы краткосрочного финансирования со стороны продавца. Обычно, но не всегда, дата уплаты полной суммы покупной цены наступает на годы раньше, чем когда покупная цена будет выплачена полностью в соответствии с графиком погашения. Это приводит к тому, что окончательный платеж представляет собой крупный платеж . Поскольку сумма окончательного платежа настолько велика, покупатель может получить в банке обычную ипотечную ссуду для совершения последнего платежа. Земельные контракты иногда используются покупателями, которые не соответствуют критериям для получения обычных ипотечных кредитов, предлагаемых традиционным кредитным учреждением, по причинам неустановленной или плохой кредитной истории или недостаточного первоначального взноса. Земельные контракты также используются, когда продавец хочет продать, а покупателю не дается достаточно времени для организации обычного финансирования.
Использование земельного контракта может иметь и другие преимущества. Когда сторонний кредитор, например финансовое учреждение, предоставляет ссуду, эта третья сторона имеет свои собственные интересы для защиты от двух других вовлеченных сторон, продавца и покупателя. Для кредитора важно установить правильный титул и стоимость собственности, которая будет использоваться в качестве залога. Таким образом, кредитор обычно требует услуги по титулу, включая поиск титула и страхование титула от независимой титульной компании, оценку и осмотр собственности, чтобы убедиться, что она имеет достаточную ценность, земельное обследование, чтобы убедиться в отсутствии посягательств, и использование юристов для обеспечения закрытие сделано правильно. Эти требования стороннего кредитора добавляют к затратам на закрытие сделки, которые кредитор требует от продавца и / или покупателя. Если продавец также является кредитором, эти расходы обычно не требуются продавцом и могут привести к сокращению затрат на закрытие сделки и меньшему количеству осложнений. Позиция продавца также может заключаться в том, что, если покупателю потребуется какая-либо из этих услуг, он может оплатить расходы и принять меры самостоятельно. Для объектов недвижимости, где речь идет только о относительно неосвоенных землях и если продавец готов финансировать, цена пустой земли может быть настолько низкой, что обычные затраты на закрытие сделки не имеют смысла и могут стать препятствием для быстрой и простой продажи. Простое финансирование и простая сделка продажи могут быть хорошим аргументом для продавца, который может предложить покупателю.
Земельный договор является односторонним и не может быть передан другому покупателю без согласия продавца, предоставившего финансирование.
Проблемы защиты прав потребителей
В связи с растущими опасениями, что продажа по земельному договору может нарушить истину в законах о кредитовании , Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) рассматривает возможность регулирования таких продаж недвижимости. В 2015 году закон Техаса был изменен, чтобы автоматически передать право собственности на недвижимость покупателю путем подписания контракта с регистрационным бюро округа, в котором расположена недвижимость. В то время как продавец теряет право собственности, продавец сохраняет право удержания продавца в отношении непогашенного остатка по контракту.
Исторически сложилось так, что в середине 20-го века в Чикаго были популярны договорные отношения, и покупатели, часто черные семьи, избегавшие получения ипотечных ссуд , застрахованных государством , «не накапливали капитал и сталкивались с долгим и опасным путем к владению недвижимостью».