Кондоминиум -Condominium

Синий кондоминиум на восточной стороне Нижнего Манхэттена

Кондоминиум (или сокращенно кондоминиум ) — это структура собственности, в соответствии с которой здание разделено на несколько единиц, каждая из которых находится в отдельной собственности, окруженных общими зонами , находящимися в совместной собственности. Этот термин может применяться к самому зданию или комплексу, а также к каждой отдельной единице внутри. Термин «кондоминиум» в основном используется в США и Канаде, но аналогичные договоренности используются во многих других странах под другими названиями.

Жилые кондоминиумы часто строятся как многоквартирные дома. Существуют также кондоминиумы в стиле рядных домов , в которых блоки открываются прямо наружу и не сложены друг на друга. В качестве альтернативы «отдельные кондоминиумы» выглядят как дома на одну семью , но в которых дворы (сады), фасады зданий и улицы, а также любые места для отдыха (такие как бассейн, боулинг, теннисные корты и поле для гольфа) , находятся в совместной собственности и обслуживаются общественной ассоциацией .

В отличие от квартир, которые сдаются в аренду их арендаторами , квартиры в кондоминиумах полностью принадлежат им. Кроме того, владельцы отдельных квартир также совместно владеют общими частями собственности, такими как коридоры/прихожие, проходы и прачечные, а также общими инженерными сетями и удобствами, такими как система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и лифты . Многие торговые центры представляют собой промышленные кондоминиумы, в которых отдельные торговые и офисные помещения принадлежат предприятиям, которые их занимают, в то время как общие помещения торгового центра находятся в коллективной собственности всех коммерческих организаций, которым принадлежат отдельные помещения.

Места общего пользования, удобства и коммунальные услуги находятся в коллективном управлении владельцев через их ассоциацию, такую ​​как ассоциация домовладельцев или ее аналог.

Ученые проследили самое раннее известное использование формы владения кондоминиумом до документа из Вавилона I века . Слово кондоминиум произошло от латыни .

Этимология

Кондоминиум — выдуманное латинское слово, образованное путем добавления префикса con- «вместе» к слову dominium «владычество, владение». Следовательно, его значение — «совместное владение» или «совместное владение».

Кондоминиум (латинское множественное число кондоминиума ) первоначально относился к территориям, над которыми две или более суверенных держав разделяли совместный суверенитет. Этот метод часто использовался для разрешения пограничных споров, когда несколько претендентов не могли договориться о разделе спорной территории. Например, с 1818 по 1846 год страна Орегон была кондоминиумом, над которым и Соединенные Штаты , и Великобритания разделяли совместный суверенитет, пока Орегонский договор не решил проблему, разделив территорию вдоль 49-й параллели, и каждая страна получила исключительный суверенитет одной стороны.

Обзор

Разница между жилым комплексом, например многоквартирным домом, и кондоминиумом чисто юридическая. Невозможно отличить кондоминиум от любого другого жилого дома, просто взглянув на него или посетив его. Что определяет кондоминиум, так это форма собственности. Здание, разработанное как кондоминиум (и проданное отдельными единицами разным владельцам ), может фактически быть построено в другом месте, как, например, многоквартирный дом (застройщики сохранят право собственности и сдадут отдельные единицы в аренду разным арендаторам ).

Там, где кондоминиум по сути является многоквартирным домом, с практической точки зрения застройщики склонны строить кондоминиумы в соответствии с более высокими стандартами качества, чем многоквартирные комплексы, из-за различий между рынками аренды и продажи. Обычно они немного больше квартир и часто строятся в стиле таунхаусов в регионах, где распространены отдельные дома на одну семью .

Технически кондоминиум представляет собой совокупность отдельных жилых единиц и мест общего пользования вместе с землей, на которой они расположены. Индивидуальное домовладение в составе кондоминиума понимается как право собственности только на воздушное пространство, ограничивающее границы дома. Границы этого пространства определяются юридическим документом, известным как Декларация, зарегистрированным в местном органе власти. Как правило, эти границы включают в себя стены, окружающие квартиру, что позволяет домовладельцу вносить некоторые изменения в интерьер, не затрагивая общую площадь. Все, что находится за пределами этой границы, находится в безраздельной собственности корпорации, созданной во время создания кондоминиума. Корпорация держит это имущество в доверительном управлении от имени домовладельцев как группы — сама она может не владеть собственностью.

Кондоминиумы имеют условия, соглашения, ограничения и часто дополнительные правила, которые определяют, как отдельные владельцы квартир должны делить пространство.

Некоторые комплексы кондоминиумов состоят из домов на одну семью. Существуют также «отдельные кондоминиумы», в которых домовладельцы не поддерживают внешний вид домов или дворов, и «кондоминиумы на участке», где владелец имеет больший контроль и, возможно, право собственности (например, в кондоминиуме «весь участок» или «линия участка»). над внешним видом. Эти структуры предпочитают некоторые запланированные кварталы и закрытые сообщества .

ТСЖ

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ), члены которой являются владельцами квартир, управляет кондоминиумом через совет директоров, избранный членами. Это существует под разными названиями в зависимости от юрисдикции, такими как «название единицы», «название раздела», «общая собственность », «совет слоев» или « ассоциация арендаторов-собственников », «корпорация», «Корпорация владельцев», « кондоминиумная корпорация» или «кондоминиумная ассоциация». Другим вариантом этой концепции является «временная доля», хотя не все временные доли являются кондоминиумами, и не все временные доли связаны с фактическим владением (т. Е. Документально подтвержденным правом собственности) на недвижимое имущество. Кондоминиумы могут быть найдены как в правовых системах гражданского права , так и в правовых системах общего права , поскольку это чисто создание закона . Помимо прочего, ТСЖ оценивает собственников квартир по затратам на содержание мест общего пользования и т. д. То есть ТСЖ решает, сколько должен платить каждый собственник, и имеет право взимать эту сумму.

Описание объекта

Cosmopolitan, кондоминиум в Сингапуре.

Описание единиц кондоминиума и мест общего пользования, а также любые ограничения на их использование устанавливаются в документе, обычно называемом «Генеральный акт» (также известном как «Декларация о полномочиях», «Декларация условий» или «Документ о кондоминиуме»). "). Помимо прочего, этот документ предусматривает создание ТСЖ. Правила управления ассоциацией обычно регулируются отдельным набором подзаконных актов, которые обычно регулируют внутренние дела кондоминиума. Устав кондоминиума обычно устанавливает обязанности ассоциации собственников; порядок голосования на собраниях ассоциации ; квалификация, полномочия и обязанности совета директоров; полномочия и обязанности должностных лиц; и обязательства владельцев в отношении оценки, технического обслуживания и использования квартир и мест общего пользования. Наконец, ТСЖ устанавливает свод правил и положений, в которых подробно излагаются ограничения на поведение владельцев квартир и жильцов. В них легче внести поправки, чем в декларацию или устав ассоциации, для чего обычно требуется только голосование совета ТСЖ. Типичные правила включают обязательную плату за обслуживание (возможно, взимаемую ежемесячно), ограничения на содержание домашних животных и выбор цвета / дизайна, видимый снаружи единиц. Как правило, эти своды правил и положений предоставляются жильцам и/или в виде общедоступных записей через веб-сайт кондоминиума или ассоциации домовладельцев или через общедоступные файлы, в зависимости от штата и применимых законов. Кондоминиумы обычно принадлежат простому праву собственности , но могут находиться в собственности так же, как и другая недвижимость , например, в доверительном управлении . В некоторых юрисдикциях, таких как Онтарио , Канада или Гавайи , США, существуют «арендованные кондоминиумы», где застройка строится на арендованной земле.

Как правило, владельцы квартир в кондоминиумах могут сдавать свой дом в аренду арендаторам , как и в случае сдачи в аренду другой недвижимости, хотя на права аренды могут распространяться условия или ограничения, изложенные в декларации (например, предельный размер арендной платы для общего количества квартир в сообщество, которое может быть сдано в аренду за один раз) или иным образом, как это разрешено местным законодательством.

Нежилое использование

Право собственности на кондоминиум также используется, хотя и реже, для нежилого землепользования: офисов, гостиничных номеров, магазинов розничной торговли, частных аэропортов, пристаней для яхт, объектов группового жилья (домов престарелых или общежитий), голой земли (в Британской Колумбии) и складских помещений . Юридическая структура такая же, и многие преимущества аналогичны; например, некоммерческая корпорация может столкнуться с меньшими налоговыми обязательствами в офисном кондоминиуме, чем в офисе, арендованном у налогооблагаемой коммерческой компании. Однако частая смена коммерческих землепользователей, в частности, может сделать негибкость договоренностей о кондоминиумах проблематичной.

По стране

Австралия

В Австралии кондоминиумы известны как « схемы прав собственности на слои » или «схемы прав собственности сообщества».

Канада

Каждое восьмое канадское домохозяйство жило в кондоминиумах, в просторечии известных как «кондоминиумы», в основном расположенных в нескольких городских районах переписи, согласно Статистическому управлению Канады. Кондоминиумы существуют в большинстве частей Канады, хотя чаще встречаются в крупных городах. Они регулируются провинциальным или территориальным законодательством, и конкретные юридические детали варьируются от юрисдикции к юрисдикции. В большинстве частей Канады они называются кондоминиумами, за исключением Британской Колумбии , где они называются слоями, и в Квебеке , где они называются синдикатами совместной собственности . Комплекс таунхаусов Brentwood Village в Эдмонтоне , Альберта , был первым кондоминиумом в Канаде (зарегистрирован в 1967 году). В обычных кондоминиумах владелец единицы обычно владеет внутренней площадью и долей корпорации; корпорация владеет внешним видом земли под застройку и общей территорией; в случае кондоминиума с правом собственности владелец владеет землей и зданием, а корпорация владеет общими дорогами и удобствами. Канадский институт кондоминиумов является некоммерческой ассоциацией владельцев кондоминиумов и корпораций с отделениями в каждой провинции и территории. Ассоциация владельцев кондоминиумов COA Ontario является некоммерческой ассоциацией, представляющей владельцев кондоминиумов с подразделениями по всей провинции и округам в различных муниципалитетах.

Дания

Квартиры (дат. ejerlejlighed , буквально «квартира владельца») составляют около 5% датских домов. Они продаются и закладываются на тех же рынках, что и отдельно стоящие дома, и юридически рассматриваются так же, как и другие виды недвижимости. Каждый собственник-квартиросъемщик непосредственно владеет собственной квартирой; остальная часть здания и земля, на которой оно стоит, находятся в совместной собственности владельцев квартир, которые осуществляют свою совместную собственность через товарищество собственников . Расходы на содержание общего имущества распределяются между собственниками пропорционально .

Еще 5% датских домов находятся в жилищно-строительных кооперативах (дат. andelsbolig ), которые занимают юридическое положение промежуточное между кондоминиумами и жилищными товариществами . Вся собственность на законных основаниях принадлежит некоммерческой корпорации, в которой арендаторы владеют акциями; каждый пай несет в себе право и обязанность арендовать квартиру у кооператива. Акции можно покупать и продавать, но часто правила кооператива строго ограничивают цену, по которой они могут переходить из рук в руки. (Напротив, кондоминиумы продаются на свободном рынке). Поскольку официальные цены на акции часто ниже рыночной стоимости, а продавцы часто сохраняют за собой свободу выбора, кому продавать, нелегальные платежи являются обычным явлением.

Текущая государственная политика отдает предпочтение кондоминиумам, а не жилищным кооперативам, и недавнее законодательство направлено на то, чтобы сделать последние более похожими на кондоминиумы. Например, с 2005 года паи кооператива могут использоваться для обеспечения банковских кредитов. (Однако датские ипотечные банки по-прежнему не могут закладывать квартиры индивидуальных жилищных кооперативов).

Англия и Уэльс

В Англии и Уэльсе эквивалентом кондоминиума является общественная собственность , форма собственности, введенная в сентябре 2004 года. Уэльс. «Кондоминиум» - это термин, который широко не используется в Англии и Уэльсе, поскольку общее владение является созданием закона и сравнительно редко, а кондоминиумы чаще встречаются в форме аренды.

В английском праве невозможно обеспечить соблюдение положительного соглашения для последовательных владельцев земли в собственность, кроме как поддерживать пограничный забор без создания сложного траста. Позитивный завет, в широком смысле, предполагает трату денег для выполнения.

Это не создавало серьезных проблем до 1950-х годов, когда «квартиры» (где право собственности разделено по горизонтали) впервые начали появляться на рынке как более доступные, особенно для новых покупателей. До этого квартиры сдавались в краткосрочную непродаваемую аренду с различной степенью законодательной защиты арендной платы и гарантий владения.

Вскоре стало известно, что квартиры в собственность являются неудовлетворительной формой собственности, поскольку невозможно было установить основные требования к содержанию. Таким образом, квартиры стали практически непродаваемыми, потому что они были неприемлемой формой обеспечения для кредиторов. Таким образом, солиситоры, основные юристы по вопросам собственности в Англии и Уэльсе в те дни, вместо этого начали использовать аренду, где такие ограничения не применялись.

Прогресс был случайным и частичным, но со временем все стало более стандартным. Улучшения стали универсальными, поскольку институциональные кредиторы отказывались ссудить деньги под залог квартир, если не были включены некоторые основные положения. Это приносило пользу владельцам независимо от того, брали они деньги взаймы или нет, поскольку покупка неизменно осуществлялась через адвоката или лицензированного перевозчика, обученного отказывать в аренде, не соответствующей необходимым стандартам.

Несмотря на эти стандарты, фактическая форма систем аренды может быть разной. Наиболее предпочтительными являются договоренности, при которых аренда предоставляется из права собственности, принадлежащего корпорации, которая сама принадлежит отдельным арендаторам. Это дает им возможность участвовать в надлежащем управлении блоком. Опять же, качество управления очень изменчиво.

Закон о создании общинных владений был мотивирован желанием устранить некоторые проблемы и кажущуюся несправедливость, например, коммерческую эксплуатацию «арендаторов» собственниками, поскольку у их арендных договоров оставалось слишком мало времени, чтобы удовлетворить кредиторов. Поскольку большинство застроек в аренде осуществляется коммерческими организациями, общее владение не получило широкого распространения. Однако существуют и другие законы, которые обеспечивают некоторую степень защиты арендаторов. Тем не менее, важно учитывать надлежащую юридическую консультацию при покупке квартиры, поскольку требования к полностью реализуемой квартире остаются сложными.

Закон о собственности 1925 г. , раздел 153, содержит положения о «расширении» аренды до прав собственности, одним из следствий которых является сохранение применимости положительных условий, содержащихся в договоре аренды, в отношении полученного права собственности. Есть четкие, но жесткие требования. Искусственные схемы, использующие положения для создания обязательных к исполнению позитивных соглашений в многоквартирных домах в собственность, время от времени обсуждались, но так и не получили распространения.

В Шотландии существует отдельная от Англии и Уэльса правовая система, и ее следует рассматривать отдельно.

Финляндия

The Luminary, кондоминиум в Таммела , Тампере , Финляндия

В Финляндии схема кондоминиума, при которой право собственности на недвижимость закреплено за конкретными квартирами ( финский : hallinnanjakosopimus , шведский : avtal om delning av besittningen ), обычно используется только с отдельными или двухквартирными домами.

Жилищный кооператив является распространенной формой домовладения в Финляндии. Владение акциями, которые соответствуют одной квартире в жилищной компании, обычно считается владением собственным домом , как фактически прямым владением домом (для одной семьи). Тем не менее, акции считаются не недвижимостью , а личной собственностью , и кооператив может вступить во владение квартирой на определенный срок и выселить арендатора или владельца из-за беспокойства или неуплаты платы за обслуживание.

Финские жилищные кооперативы зарегистрированы как (некоммерческие) компании с ограниченной ответственностью ( финский : asunto- osakeyhtiö , шведский : bostadsaktiebolag ), где одна акция обычно представляет собой один квадратный метр (иногда десять) квартиры.

Членство в кондоминиуме приобретается путем покупки акций на открытом рынке, чаще всего через агента по недвижимости. Для покупки акций не требуется одобрения правления, но в некоторых случаях другие акционеры или сам жилищный кооператив имеют право требовать продаваемые акции. Обычно нет требования, чтобы владелец (владельцы) проживал в кондоминиуме. Сдача квартир в аренду — распространенная форма сбережений и частных инвестиций в Финляндии.

Германия

В Германии кондоминиумы известны как «Eigentumswohnung», и наиболее важным законом, касающимся кондоминиумов, является Закон Германии о кондоминиумах (WEG). Это основа для всех правовых норм, касающихся частной собственности, прав и обязанностей ассоциаций домовладельцев и управления кондоминиумами. Закон восходит к 1951 году, но он был повторно принят в 2007 году. Теперь домовладельцы наделены частичной правоспособностью, а это означает, что ассоциация домовладельцев представляет собой юридическое лицо с правами и обязанностями, которые могут включать контракты. Право собственности разделено в первой статье Закона о кондоминиумах Германии на домовладение, индивидуальное право собственности, долевое владение и общее владение.

Греция

Кондоминиум в Кипсели, Афины , Греция.

В Греции кондоминиумы стали очень популярны в 1960-х годах. Это здание можно увидеть повсюду в Греции, так как большая часть населения живет в больших городах. Они известны как «πολυκατοικίες» ( polykatoikíes , произносится как «poh-lee-kah-tee-kee-es»), буквально «многоквартирные дома».

Гонконг

В Гонконге эквивалентом кондоминиума является «здание с несколькими владельцами» или «здание с несколькими владельцами». Иногда они являются частью частного жилого массива , состоящего из нескольких зданий, но часто состоят из одного здания, находящегося в общей собственности. Отношения между сторонами, включая право исключительного владения квартирами и парковочными местами, определяются договором о взаимном соглашении («DMC», аналогично основному договору, описанному выше) и Главой Постановления об управлении зданием. 344.

Венгрия

План квартиры на проспекте Андраши, Будапешт

Кондоминиумы - очень распространенная форма собственности на недвижимость в современной Венгрии, поскольку большинство квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были приватизированы после падения социализма в Венгрии в 1989 году . еще в 1924 году.

Кондоминиумы в Венгрии продаются и закладываются на том же рынке, что и любой отдельно стоящий дом на одну семью ( венгерский : kertesház ; «садовый дом»), и с ними обращаются так же, как с другими формами недвижимости. Кондоминиум действует как некоммерческое юридическое лицо, обслуживающее общие части собственности, и управляется представителем ( венгерский : közös képviselő ), избранным собранием владельцев. Исторически этот представитель был одним из самих владельцев; однако в 21 веке собрание владельцев обычно нанимает профессионального управляющего зданием, который лично не живет в здании. Однако решения, связанные с изменением условий или увеличением общих расходов, все равно должны быть одобрены конвенцией. Право голоса зависит от доли собственности.

Индия

В Индии кондоминиумы известны как «квартиры», «многоквартирные дома / комплексы», «общества» или «квартиры». Каждое здание состоит из нескольких этажей и квартир/жилых единиц различной конфигурации. Наиболее распространены конфигурации «1-БНК», «2-БНК» и «3-БНК» (БНК расшифровывается как спальня-зал-кухня).

Ассоциация домовладельцев обычно называется кооперативным жилищным обществом (CHS) или кооперативным групповым жилищным обществом (CGHS), которое необходимо зарегистрировать в муниципальных органах власти.

Израиль

В Израиле кондоминиумы (известные как «בתים משותפים» , «общие дома» или «кооперативные дома») являются распространенной формой домовладения. Государственное жилье исторически организовывалось как субсидируемая покупка и ипотека в кондоминиумах, построенных государством.

Италия

В Италии кондоминиум ( «Кондоминиум» ) регулируется законом, последний раз реформированным в 2012 году. Совместное владение общими частями зданий (такими как лестницы, капитальные стены, фасады, крыша и внутренние дворы) является обязательным: арендодатель не может отказаться от права на общие части за неуплату расходов. Доля каждого собственника в кондоминиуме выражается в тысячных долях ( «мильлезими» ) целого; они используются для определения большинства в собраниях владельцев ( «assemblee condominiali» ).

Нидерланды

См. жилищный кооператив в товариществе собственников .

Норвегия

Кондоминиумы (норв. Eierseksjon ) были официально введены в 1983 году. Приблизительно 19% норвежских домов являются кондоминиумами, так как примерно 50% квартир и дуплексов, занимаемых владельцами, примерно 30% рядных домов и 2,5% частных домов организованы как кондоминиумы. кондоминиумы.

Пакистан

Название «Кондоминиумы» не используется в Пакистане, вместо этого они называются «Квартиры» для зданий среднего стиля и «Комплексы» для сложных и больших зданий. Минимальное количество этажей для здания, классифицируемого как «Квартиры», составляет четыре, при этом требуется наличие как минимум одного лифта или лифта для зданий выше четырех этажей. Почти во всех есть отдельная комната под названием «Гостиная», используемая для развлечения гостей. Тем не менее, его использование в качестве телевизионной комнаты и столовой является обычным явлением. Еще одна уникальная особенность – балкон или «терраса», стандартная для всех квартир.

Филиппины

На Филиппинах кондоминиумы делятся на три типа: малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные. Кондоминиумы имеют особый тип титула собственности, называемый CCT - свидетельство о праве собственности на кондоминиум. В кондоминиумах обычно есть удобства, такие как бассейны, собственная парковка, клуб и административное здание.

Россия

Первоначально понятие кондоминиума было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1: «Кондоминиум - объединение собственников жилых помещений в многоквартирных домах с учреждением об условиях совместной собственности и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, прилегающей территорией и другими помещениями общего пользования.

Сингапур

Комплекс кондоминиумов в Сингапуре рядом с рекой Калланг.

В Сингапуре и Малайзии «Кондо» или «Кондоминиум» — это термины, используемые для жилых зданий с некоторыми особыми роскошными функциями, такими как охрана, бассейны или теннисные корты.

В Сингапуре большинство домов без таких особенностей построены государственным Советом по жилищному строительству (HDB), и такие единицы HDB можно сдавать в аренду или покупать по отдельности у правительства. Кондоминиумы и квартиры HDB составляют подавляющее большинство доступного жилья в стране.

Южная Африка

В Южной Африке кондоминиумы известны как собственность с «частным титулом» и регулируются Законом о земельном праве № 95 от 1986 года. Комплексы таунхаусов и многие многоквартирные дома обычно имеют эту форму титула. Владельцы комплекса составляют Корпоративный орган, и Корпоративный орган избирает группу попечителей для повседневного управления комплексом, которые часто нанимают компанию, специализирующуюся на комплексном управлении, известную как Управляющий агент.

Испания

В Испании кондоминиумы известны как «comunidad de propietarios» (юридический термин) и «comunidad de vecinos» (популярный термин) и регулируются Ley de Propiedad Horizontal (LPH), который значительно расширяет Гражданский кодекс Испании. LPH стал законом в 1960 году, и более половины населения Испании живет в кондоминиумах. По данным INE , в Испании насчитывается почти 840 000 кондоминиумов, которые включают около 9 миллионов жилых домов.

Швеция

1 мая 2009 года кондоминиумы ( ägarlägenheter ) впервые стали доступны в соответствии со шведским законодательством. Из 14 447 новых квартир, построенных в 2009 году, только шесть были кондоминиумами. Большую часть продукции, 7 723 единицы, составляли квартиры в жилищных кооперативах ( bostadsrättslägenheter ), традиционной форме многоквартирного дома, занимаемого собственниками. По состоянию на конец 2014 года по всей Швеции насчитывалось 955 кондоминиумов.

Таиланд

В масштабах страны по состоянию на февраль 2018 года на Бангкок приходилось 58% рынка новых строительных кондоминиумов Таиланда, в то время как на другие провинции приходилось оставшиеся 42%. В предыдущие десятилетия на тайском рынке наблюдался устойчивый рост этого типа квартир, в отличие от снижающегося процента в традиционном отдельном доме. Тенденция развития кондоминиумов продолжается по всей стране, так как десятки проектов находятся в стадии реализации в Бангкоке, несколько других находятся в стадии реализации в провинциях Восточного экономического коридора Чонбури и Районг, а также на западе в Пхетчабури и Прачуапкхирихан.

Соединенные Штаты

Первый закон о кондоминиумах, принятый в Соединенных Штатах, был принят в Содружестве Пуэрто-Рико в 1958 году. В 1960 году первый кондоминиум в континентальной части США был построен в Солт-Лейк-Сити , штат Юта. Юридическая концепция распространилась в США из Европы через Карибский бассейн (Пуэрто-Рико и Кубу), но на протяжении 1960-х годов широко и ошибочно сообщалось, что эта концепция возникла в США непосредственно на основе римской модели. На самом деле концепция поместья в воздухе противоречила римскому праву, и нет никаких свидетельств древнеримского кондоминиума .

Интерьер лофт- кондоминиума в западной части Чикаго , США

Раздел 234 Закона о жилье 1961 г. разрешил Федеральной жилищной администрации страховать ипотечные кредиты на кондоминиумы, что привело к значительному увеличению средств, доступных для кондоминиумов, и к принятию законов о кондоминиумах в каждом штате к 1969 г. С тех пор термин «кондоминиум», или, для краткости, «квартира», стало нарицательным в США Многие американцы впервые узнали о жизни в кондоминиумах не в крупнейших городах, а в Южной Флориде , где застройщики импортировали концепцию кондоминиума из Пуэрто-Рико и использовали ее для продажи. тысячи недорогих домов для пенсионеров, прибывающих с наличными деньгами из городских районов севера США

Основная привлекательность этого типа собственности заключается в возможности получить доступное жилье в очень желательном районе, который обычно находится за пределами экономической досягаемости. Кроме того, такие свойства выигрывают от ограничений, которые поддерживают и повышают ценность, обеспечивая контроль над упадком, который поражает некоторые районы.

За последние несколько десятилетий индустрия жилых кондоминиумов переживала бум в некоторых мегаполисах, таких как Майами , Сан-Франциско , Сиэтл , Бостон , Чикаго , Остин , Лос-Анджелес и Нью-Йорк . Однако в последние годы предложение в кондоминиумах догнало спрос, и продажи замедлились. Сейчас он находится в фазе замедления.

Альтернативной формой собственности, популярной в некоторых частях США, но встречающейся и в других юрисдикциях общего права , является жилищный кооператив , также известный как «доля компании» или «кооператив». Жилищный кооператив - это когда в здании есть ассоциированная юридическая компания , а владение акциями дает право на аренду жилья. Другой формой является земельная рента ( солярий ), при которой один землевладелец сохраняет за собой право собственности на землю ( solum ), но сдает в аренду права на поверхность ( superficies ), которые продлеваются бессрочно или на очень длительный срок. Это сравнимо с гражданско-правовым эмфитевзисом , за исключением того, что эмфитевзис перекладывает обязанности по содержанию и улучшению на арендатора.

В США существует несколько разных стилей комплексов кондоминиумов. Например, садовый комплекс кондоминиумов состоит из малоэтажных домов, построенных с благоустроенной прилегающей к ним территорией. Комплекс кондоминиумов таунхаусов состоит из многоэтажных двухквартирных домов. В таунхаусах-кондоминиумах покупатель владеет только интерьером, а само здание принадлежит кондоминиумной корпорации. Корпорация находится в совместной собственности всех владельцев и взимает с них плату за общее обслуживание и капитальный ремонт. Таунхаусы в собственность находятся в исключительной собственности, без каких-либо аспектов кондоминиума. В США такой вид собственности называется Fee Simple .

Закон о кондоминиумах Нью-Йорка был принят в 1964 году. Первым зданием кондоминиума был кондоминиум Сен-Тропе на Манхэттене , построенный в 1965 году.

Смотрите также

Рекомендации

Внешние ссылки